张五常：中国房价涨幅为何冠于全球？

国际知名经济学家张五常撰文：如果单从房地产之价论财富，今天的中国是明显地比美国为高——不仅楼价较高，高楼大厦也远比美国为多。

人类的重要资源只有两种。其一是作为万物之灵的脑子（包括人力），其二是土地（包括矿物）。历久以来，一个脑子了得的人备受赞扬，但一个大地主则屡遭唾骂，有什么风吹草动，要被杀头的，大地主走在前头！

然而，稀缺不足的局限不论，土地值钱是因为人类的脑子能想出怎样用，有层出不穷的产品。就是在人烟稠密的今天，地球上绝大部分的土地不值钱。人类脑子之外，所在地点与经济制度是土地值钱的原因。

历史经验说土地之价与知识增长挂钩

回顾历史，我们知道曾经有很长的年代，土地的收入回报率——即是租金加地价上升——不容易超越市场的利息率。从市场竞争的均衡角度看，投资买地的收入回报率应该与利息率相等。

但上世纪七十代有跟进地价的经济学者发现，地球上推行市场经济的地方，地价的上升加租金收入，在地价的百分比上有高于利息率的倾向。

这现象需要解释，因为除了经济与市价的波动，市场对前景的预期应该算进了地价，怎会出现投资于土地的回报率高于利息率或其他的投资呢？

这问题当年我跟阿尔钦及一些同事研讨过，得到的答案是人类的科技发展比市场预期的来得快。那是上世纪七十年代中期的看法。

今天回顾，这看法应该对：人类脑子想出来的先进科技提升了产品的价值，好一部分的升幅转到地价那边去。

尤其是，人的生命短暂，但科技的发明可以累积，这累积带来的财富要放进哪里呢？一个明显的选择是土地，因为土地是财富累积其中的一个重要仓库。

至于市场对前景的预期，我们事后作判断免不了有武断的成份——虽然可以加进看得到的局限转变来支持这判断。

这里我要指出，二战之后的六十多年中，人类的科技知识增长的确近于神话，而这些年数码科技的演进应该更是远超市场昔日的预期了。