【案例】探析深圳海关福利房

【百姓心声案例】    

编者按：深圳海关建造的位于华强北商圈的福利房项目海馨苑入住尚未满5年，有些海关职工已迫不及待地以每套400万元以上的价格进行出售，有的户型估价已接近千万元，而他们当年付出的购房款只有20万元。最近，又一块总占地面积41937.98平方米的深圳海关宝安生活区福利房项目主体即将开工，其中规划保障性住宅108900平方米，单身公寓12000平方米。面对此情此景，有业内人士感叹，深圳海关投资了这么多房地产项目，已经可以和小型房地产开发商媲美了。让我们共同关注本期经典案例。

【事件介绍】

深圳海关福利房：业主20万购入450万叫卖

2013年5月15日，有财经媒体报道深圳海关福利房——海馨苑涉嫌违规租售，有业主20万购入450万叫卖，在微博上引起深圳地产业界的广泛关注和争议。海馨苑作为面向海关职工的带有福利性质的住房，究竟能不能上市进行租售交易成为争议的焦点。

深圳房地产律师张茂荣认为，海馨苑是2009年就已经入伙的福利性安居房，和2010年才面世的安居型商品房性质有很大不同，前者是面向国家机关事业单位职工的福利分房，后者是只面向中低收入者和“夹心层”销售的保障房。

张茂荣分析，有关安居型商品房不能上市租售的法规条文并不适用于海馨苑这种性质的福利房，可以明确一点的是，在未取得产权证明之前，海馨苑房子不能上市交易，但是业主可以与买家签订预约买卖合同，进行预约交易。

现场：海馨苑为海关福利房 尚未取得产权证

位于深圳福田华强北的深圳海关福利房——海馨苑，是一个由11栋高层楼房组成的小区。记者采访了解到，海馨苑住宅建筑面积都比较大，最小的为3房，建筑面积为111平方米左右，另外还有146平方米、147平方米、149平方米、182平方米的4房户型。2009年入伙时，周围二手房价已经直奔2万元至3万元，但作为深圳海关内部集资筹建的福利房，由深圳海关内部分配，海关职工以非常低的价格购得：如为旧海关小区的原住户，111平方米的住宅需交纳购房款为20万元；原本未居住在旧址的海关人员，交纳购房款约60万元。由于是福利房，海馨苑房改工作尚未完成，目前所有业主尚未取得房产证。

从2009年至今，海馨苑地处的华强北片区，房价一路上涨。记者走访发现，海馨苑为片区最新最大的一个小区，附近房源的房龄大都在十几年至二十几年不等，由于位置好，学位也不错，即使十几年的老房子，周边二手均价都要四五万元。

中介：海馨苑确有房屋上市租售

2013年5月15日中午，记者驱车来到了海馨苑小区。这是一个闹市中看上去非常安静和干净的小区，11栋高楼围成一个圆圈，高楼之间楼间距较远，资料显示，小区容积率为2.5，小区内有4栋高层是22层，另外7栋高度为33层。小区中间是一个花园，环境不错，和普通社区有所不同的是，小区配有员工食堂。

记者随后走出小区，发现小区周边只有一家小型中介。中介门外贴有海馨苑的租房信息。广告显示，海馨苑111平方米的三房单位现在租价是6300元每月，而146平方米的四房单位租价则是8200元每月，出租房源均带装修。据该中介机构工作人员介绍，海馨苑出租房源非常少，广告上的房源都已经租出去了，实际上111平方米的三房租价都在8000元以上，且要签长期租约。

海馨苑现在有房子在卖吗？一名中介人员告诉记者，目前只有一套111平方米的底层房子在卖，总价达450万元。小区均价在4.5万元左右，一般这种户型房子售价都在500万元以上，该套房子楼层比较低所以便宜卖。“该房子没有取得产权证，只能和业主签订协议交由律师办理。” 中介人员说。