问题：海关福利房究竟能不能上市租售？
根据深圳海关2008年对媒体所做的一个公开解释，海馨苑土地使用权归海关所有，性质是住宅用地；“海馨苑”建设项目工程属于旧城改造项目，在拆除原有海关旧的住宅楼的基础上建设新房，分配给原来的住户、住房面积未达标户，以及符合分房条件的无房户。该项目纳入深圳市房改计划，按照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府第88号令）的有关规定进行分、调房。
2013年5月15日，作为深圳资深房地产律师，张茂荣就海馨苑的福利房性质以及其上市租售所受限的法律条款规定，花了较长时间进行了深入了解和剖析。和媒体报道认为海馨苑涉及违规租售观点有所不同，张茂荣认为海馨苑性质不同于深圳自2010年推出的安居型商品房，它只是深圳市国家机关事业单位住房制度改革后推出的安居房，适用的法规条文应该是《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（深圳市人民政府第88号令），可以明确两点是：在业主未取得产权证明之前，不能上市交易，但是根据司法实践，买卖双方如若只是签订预约买卖合同进行预约销售，则是合法有效的；作为国家机关单位内部分配的福利房也就是安居房，目前现有政策对出租没有禁止性规定，因此，张茂荣认为应该是可以出租的。
至于之前媒体一直质疑海馨苑不能出租出售，依据的是《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府第228号令）规定，签订买卖合同10年后，安居型商品房所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权后，才可以租售。《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》自2011年6月1日施行，是2010年深圳安居型商品房这种新事物出现后的新政策。而且海馨苑这种性质的安居房和安居型商品房是两个概念，一个是面向国家机关事业单位职工的福利分房，一个是政策明文规定未取得完全产权前不能租售，只面向中低收入者和“夹心层”销售的保障房。因此，张茂荣认为，《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》不适用于海馨苑。
深圳海关新建千套福利房 未入职员工也有预留
深圳海关位于华强北商圈的福利房项目海馨苑入住尚未满5年，有些海关职工已迫不及待地以每套400万元以上的价格进行出售，有的户型估价已接近千万。近日，《每日经济新闻》记者调查发现，从1984年至今，深圳海关兴建了10余个福利房项目，分布于盐田、罗湖、福田、南山、宝安等5个行政区。单身宿舍、两居室、三居室，楼梯房、高层住宅，品种各异，数量繁多。“这么多项目，可以和小型地产商媲美了。”有业内人士感叹。
尽管如此，总占地面积41937.98平方米的深圳海关宝安生活区福利房项目主体即将开工。其中规划保障性住宅108900平方米，单身公寓12000平方米。
深圳市住建局在书面回复《每日经济新闻》记者采访时称，“深圳海关提出，现有约1100名员工未享受过购房优惠政策，该关每年新录取公务员超过150人，加上现有单身员工600人，预计未来3年单身员工总数将超过1000人。”
深圳海关宝安项目完工后，如果以每户100平方米计算，刚好新建约1100套福利房，深圳海关未享受过购房优惠的员工被全部覆盖，且尚未进入海关工作的人员，都已在保障计划之内。
一方面是国家机关、事业单位的员工保障“全覆盖”，一方面却是中低收入群体望房兴叹，部分福利房项目为何会背离初衷，引起各方关注。
出租样本
区位优越海关小区部分出租
深圳罗湖区和平路，车水马龙，人潮涌动。这里紧邻深圳火车站和罗湖口岸，与香港只有一关之隔。从这里步行十分钟便可到达汇聚了国贸、金光华广场、嘉里中心等罗湖区最大、最繁华的商业圈之一。
凭借优越的区位条件和成熟的配套设施，“追求者”络绎不绝。在和平路上，向路人打听海关住宅区，多数人可以准确告诉你怎么走。
“不少房子都租出去了。”在海关宿舍二院门口，一值勤保安告诉《每日经济新闻》记者，七八十平方米的两居室月租金都在3000元以上。“你这时候来肯定没房子了，早一点来或许还有。”
记者随机对进出3个海关宿舍小区的10多人进行了身份调查发现，百分之七八十的受访者系租客，大部分是在附近上班的白领。有的租客提及其房屋业主为海关员工。
据周边房地产中介不完全统计，和平路上的3个海关住宅区，大概有1000套，除去龙兴大厦和龙旺大厦两个高层项目外，其余的均为七八层的楼梯房。
按照网上发布的租房信息，记者以租房者身份致电咨询，自称小区内兼做房屋中介的家政公司员工告诉记者，海关3个小区没有一套可供出租的空房，网上发布的租房信息早已过时，已被他人抢占了先机。海关小区入住率和受欢迎程度之高，基本没有空房，一有人搬离，马上就有新的租客进驻，房源供不应求。
出售样本
不足5年中介有售房记录
租赁市场如此火爆，那么房屋出售情况如何？
“海关房子很少有卖的。很多购房者经常过来询问，海关的房子卖不卖，但我们确实没有得到这类房源。这几个小区的楼梯房可能要拆掉重建，业主在这个时候不会轻易出售，如果一旦要拆，他们可以获得一笔不菲的补偿。我也很奇怪，为什么这么多人盯着海关的房子。”和平路一位地产中介员工表示。
不过，记者在另外一家中介获取的信息跟上述说法有所不同。
“海关房子卖的确实少，但并不是没有。”一家房地产顾问有限公司(地产中介)的王姓负责人向记者表示，在其职业生涯中曾成功卖出过两套，当时尚未获得产权的房屋，均位于海关大院的龙旺大厦。由于当时业主尚未住满5年，房屋属于集体产权，售卖时无法完成过户，但中介方为买卖双方签订了一份合约，一方面负责解决房屋产权问题，一方面保障购房者的权益。一旦房子无法完成产权过户，购房者无需承担任何风险。
在得知记者欲购买一套海关高层住宅时，他表示，经过长期跟踪，公司终于拿到了一套房源的代理权，并向记者展示存于手机中的房屋内部图片。该房源面积为98平方米，位于龙兴大厦，业主系海关内部员工，给出的报价为1.8万元／平方米，其入住尚未满5年。正常情况下，到明年才能拿到产权，产权转换需要一定的费用，比如补土地差价。但他肯定地表示，到明年一定可以拿到产权，实现过户。
这位负责人还介绍，其公司正在同龙兴大厦、龙旺大厦及其他业主洽谈，已经有几位意向客户。由于此地房源紧俏，不少同行为了获取代理权，一直哄抬房价。
房源缘何如此紧张？这位负责人称，“龙旺大厦和龙兴大厦都分给了海关级别较高的官员，以前龙旺大厦住的都是副关长、处长、局长级的领导，有些又分到了新房。这里的房屋不少已经获得了产权，但他们就是不肯卖，领导的房子，这事很敏感，涉及到财产问题，现在上面抓得紧，我们打电话过去，他们总是问你怎么知道我的电话，搞得我们也很紧张，电话都不敢乱打。”
至于海关住宅为何如此受青睐，以该负责人的经验来看，海关生活区良好的福利是重要原因之一。“我2007年卖过龙旺大厦两套房子，当时业主也没有产权，但后来搞定了，两位购房者现在住得很舒服，管理费便宜，也不需要停车费，有关系的话在食堂办张卡，两块钱一餐，里面还有海关幼儿园，找管理处，这些都能解决。”
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