房地产金融政策如何适应中国特色城市化发展需要
房地产具有明显的资金密集特点，其开发建设和消费环节都需要金融大力支持，住房金融解决了一次性购买和长期性积累的矛盾，延伸、增强、扩展了消费者的住房购买力，是进入“住”、“行”消费升级阶段后，进入消费信用化时代的标志。完善的住房金融体系和服务是实现住房政策目标的有力支持工具。
首先，作为住房公共政策的重要组成部分和调控手段，加强住房金融体系和政策的研究，从住房金融体制设计、运行管理、风险防控、资金投向等方面，把市场性住房金融和政策性住房金融有机结合起来，服务于住房公共政策目标。
其次，以住房公积金中心为基础，加快设立和完善政策性住房金融机构，重点扩展中、小城市机构、网点，大力拓展政策性住房金融服务，加大对中低价位、中小套型面向首次置业普通市民的普通商品住房消费贷款支持，同时加大对保障性安居工程建设的开发贷款支持力度。
第三，与我国大、中、小城市协调发展的城市化发展战略相适应，研究出台支持中、小城市基础设施、公用设施建设的金融政策，加大中央财政转移支付和地方政府市政债券发行融资、注资支持，增强中、小城市经济集聚发展能力，改善中小城市住房消费环境，引导、鼓励外来务工人员在中、小城市置业安居。
多层次房地产市场交易体系的建立与完善
房地产具有高值耐久性的特点，市场交易实质是物权的交易，多次交易或部分交易是其显著特征。房地产既存在新建商品房买卖交易市场（一手房市场），又存在存量商品房买卖交易市场（二手房市场），同时，房屋租赁市场也是住房消费市场不可或缺的重要组成部分。房地产市场与土地市场、建筑市场、住房金融市场关系密切。健全完善、有效运作的多层次房地产交易市场体系，对于降低房地产交易成本，提升效率至关重要，政府在这一市场体系的建构完善中发挥不可代替的作用。
首先要培育住房合理消费理念，改变不切实际的一次性到位住房消费观念，建立梯度升级消费理念，大力培育发展住房租赁市场，规范完善二手房市场。政府应从信息服务、房屋测量评估、合同规范、交易备案、产权登记、法律监督等全过程建立完善制度。同时进一步加大公租房建设力度，规范完善房屋中介服务，强化信用体系建设，使规范有序的住房租赁市场、二手房市场成为住房资源优化配置的重要渠道，通过梯度消费政策引导，改变当前住房供需结构严重失衡的局面，实现“住有所居”目标。
第二，建立完善规范信用的土地市场秩序。地方（城市）政府可借鉴香港勾地表制度，制定年度开发用地供给计划，从土地供给总量、区位、开发建设时限要求，规划控制开发强度指标等作出明确规定，全面、真实、细致、公开地向各界发布土地市场相关信息，有规划、有步骤、有节奏地推出土地，让土地供给计划的执行能够平稳地满足市场和保障性住房建设需要。加强土地供给的事后监督，督促用地单位按计划要求进行土地开发，对失信企业加大惩戒力度。同时加强土地开发成本和土地收入的监督和管理，使土地收入真正为民所用。
第三，住房商品的质量安全是市场发育完善的根本，它的建造、生产过程如何进一步标准化、系列化、规范化，并逐步实现住宅工业化，进而与信息化相融合以更好满足人们对高品质、低消耗的多样化住宅产品的需求至关重要。
第四，针对住房商品不动产特性，研究适宜的真正反映房地产市场趋势的统计指标体系，对重点监控城市，建立相应固定区位同质同量房价的统计，并重点加强普通商品住房（如90平方米及以下）的监控统计，改变现行平均房价统计同量不同质，往往反映销售结构变化而不是房价真正涨跌的弊端，避免误导调控目标。（作者为湖南大学兼职教授、湖南省住房和城乡建设厅副厅长）
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