重庆：关于商圈的“挖坑”与“栽树”

商圈的理论还很年轻,商圈的实践也始终处在千变万化之中。但有一点是不变的定律:该挖什么“坑”,该栽什么“树”,必须符合市场配置原则。行政对地面、地下空间规划的重心不仅在挖“坑”,而在于对商圈的衰落和振兴善用市场力量调节,把握住商圈发展阶段性特征及其功能转向,从物质空间、社会空间、文化空间等方面因势利导地推动和构建城市商圈空间利用体系及其增长方式、发展模型,落脚在把“树”栽好。

试看未来预兆几何

1.电子商务兴起,网络经济发展已翻开了新的扉页。在国务院发展信息消费的强力政策推动下,“宽带中国”网络入户不断改变着社会经济生活。短短几年6亿之众的PC终端,线上交割量已占市场份额7.8%。B2B、B2C的物流射线半径已跨出了国界,2012年交易额突破二万亿,同比增长25%。这些新兴业态在未来将成为主流消费的选择。以物质空间为主的商圈如再“摊大饼”式发展,除业主改变以快销为主为持有为主方式,没有更好的市场机会。在深圳现在建和新建16个“销品茂”,已显现了这种不得已的回收模式。在移动互联网的浪潮中,作为商圈中的头牌“销品茂”,显得有些寂寞了。

2.借助无形之手,精明的大企业家已重新进行资本布局。比如李嘉诚正进行策略性评估,拟出售有超过40年历史、年销售200多亿的“百佳超市”,主要原因在于利润空间收窄,仅剩2%。以商业地产为主要进军方向的王健林,最近也公开表示削减“万达广场”开发计划,由原60个调减为25个左右,两案有着投资风向标意义。如此等等,无疑提示出传统商圈对资本吸引力下降,资本对市场是最敏感的,资本不想玩了,可能也没有多少戏了。沙盘图景是理想的,资本属性是现实的。高走低进,周而复始,才符合资本流动规律,一切超市场的行政设计都会“画虎不成反类犬”。市场经济体制的改革,说穿了就是把市场化的使命还给市场去完成。商圈是市场化的角逐场,“坑”与“树”的选择不取决于行政构想,而取决于优胜劣汰。

3.服务行业再度洗牌,商贸批零企业走低,新兴业态登高。从我市今年上半年服务业实现指标层面看,微妙的变化也印证了新的动向是正在扩大的事实。在服务业30个大类增加值榜单上,商务服务业收入首次出现负6%,营业利润负560%,增加值率位列倒数第3,这是直辖之后第一次作出收窄性市场表现。而同期邮政快递业务收入猛增,增加值率高达60%,位列第5。就全国来看,仅规模以上快递服务企业收入全年将突出1400亿。三季度以来全市限额以上商贸企业同比增长不到10%,拉通看1-7月限上企业仅增长12.7%,同比回落7.6个百分点,商圈内的主力商贸企业重庆百货零售额累计下降2.6%,直接拉低全市社零增速1.1个百分点。其因虽是多方面的,但有一点是主要的:网购分流。“亚马逊”、“易贝”、“淘宝”这些电商巨头,引领消费方式转移和演进。重庆目前已有400多家网购平台,在全国也占有不低的份额。足不出户即可享有,谁还去逛商店。新业态的时空透度正在赢得未来消费主体。城市综合体功能更像“试衣间”。

4.区域性核心商圈蝶变在即,升级转型拉开了新一轮竞争。比如解放碑这一最具代表性的商圈,60幢5000㎡以上的楼宇,除没有工厂折扣超市卖场这种业态,其它10种主要业态都存在,是迄今重庆各商圈中业态最为丰富、集中的,但从就业密度排序,以及人均税收贡献看,已经由大卖场型向商务服务型转变,企业总部、银行金融等现代服务业大类已远远超过超市百货类和综合类。长期以来商圈内空间集约利用较低,内部差异较大,空间开发利用过度,地理经济效益差,商业级差地租出现“木桶效应”,以及配套滞后严重的特征,正在被功能转换、业态升级所弥补和校正。2012年度现代服务业占GDP比重已冲高到60%,解放碑商圈增加值占GDP比重已过50%。“新城市主义”的影响力同样在主城次级商圈和边缘商圈中有反映,侧重在主城北部地区已主动做出的前瞻性设计,但在“挖坑”和“栽树”上仍囿于老模式。难免不出现空载现象。

且问当下路在何方

——立足于把重庆建成长江上游商贸中心的目标,以“五大功能区”为基础性依据,按“四化”为新的发展基点,搭建新的商圈层级架构,业态配比,功能定位,产业升级,科学论证商圈规划,不要“估大堆”,盲目“挖坑”。

——着眼于可持续发展推动区域性核心商圈业态升级、功能再造,提高非商品服务比重,以商务服务型为主,巩固和提升核心商圈地位。比如,一环以内292平方公里中,有CBD核心商圈12平方公里,其中渝中区占8平方公里,渝中区以发展现代服务业为主打,南岸区采取产城融合打造电子体验店发展信息消费服务,都成为核心商圈新的看点。

——扩大内需的最大潜力在于城镇化,我市现有的30个地区性次级商圈,即区县级城市综合体,建设要同城镇化同步,运用“霍夫法”或“饱和法”等科学测算方法,结合购买力和消费厚度,以“1+2+N”卖场型为主的结构形态,有序地引入主力商企,发展主力业态,带动提档升级,随农村人口向城市转移,释放消费品市场红利,顶推社零总量大盘高于GDP增速。但要避免过剩,更不要饥不择食地招商。

——大力发展社区型商圈,与“恩格尔系数”相匹配,以日常生活必须为主导,以消费弹性小、频次高的商品为重点,以商品及非商品消费的多种服务为支撑,体现就近、方便、价廉、安全的社区型商圈定位。市供销社投建的“绿鲜优”惠农、便民连锁店,就很好地体现了这一定位。用了不到两年时间发展205个,遍及城乡,一头连接近600个农村合作社,“直线化”销售2300多个本地优质农产品,一头扎根社区,店销、网购、上门配送一齐上,去年取得7亿销售业绩,为进城务工人员、城市下岗职工提供了1000多个就业岗位。这种产销复合型业态,贴近基本生活的便捷型业种,显然是值得总结推广的。

(作者单位:重庆市人大常委会)