【案例】“房企欠税”之争未尝不是一件好事（6）

根据土地增值税条例、细则规定，目前对房地产开发企业土地增值税实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。在项目竣工结算前由于涉及的成本确定等原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。预征一般按照销售收入的一定比例征收，预征率由各省级税务机关按照规定区分不同类型房地产确定。

土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

该负责人表示，目前土地增值税征管还面临着一些困难和压力，主要反映在：由于房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

土地增值税一盘乱棋

纠缠于概念其实并无意义，而最需厘清的一个基本事实是：欠缴土地增值税是否属实，房地产企业真的很冤枉吗？

第一财经日报的报道称，从任志强连夜带头声讨到房企集体反击，以及中国房地产行业协会召开紧急座谈会，都显示出中国开发商力量之强大。

央视为其报道的专业漏洞付出了代价，房地产企业压抑已久的情绪得以释放，而关于中国土地增值税的制度建设并没能推进。

尽管税务部门和房企都认为欠缴巨额土地增值税的推断有失科学，可并没有人愿意去进一步揭开中国土地增值税的种种乱象。

根据国泰君安研究，2008至2012年房地产上市公司年均土增税税率为5.7%。该水平基本能代表全国房地产企业的土增税税率。

2008至2012年5年间，全国商品房累计销售额为25万亿，以年平均5.7%的税率可以得到累计应缴额为1.425万亿。

来自官方统计数据显示，2008至2012年全国土地增值税收入分别为537亿、719亿、1278亿、2062亿和2718亿，五年合计7314亿元。

五年间，全国土地增值税应缴额与实际征收额之间产生了6934亿元的缺口，但至今并未有哪个部门对此进行详细解释。

有房地产开发人士直言，由于土地增值税实行四级超额累计税率，利润率越高，要缴纳的增值税越多，导致房企避税颇为普遍。

这些手法无外乎是通过提高项目工程建安成本、虚列公共配套设施支出、扩大开发项目成本费用等方式增加成本，做低利润。

自2007年以来，国税总局先后八次发文，要求严格征管土地增值税，各地税务部门一到年末更是对土地增值税频频出手。不言而喻，国税总局和地方税务部门屡次发文催缴，也从侧面印证了土地增值税漏缴、欠缴现象客观存在和程度之重。

原本应在项目结算时缴纳的土地增值税，被前置到项目开售时提前预缴，这种特殊税收方式客观上隐藏着政府和企业之间的资金占用游戏。

深圳某上市房企财务总监指出，对于高毛利项目而言，预缴金额可能要远低于实际应缴金额，余额部分相当于是企业占用政府应得的资金。

有开发商称，虽然原则上“先预征、后清算、多退少补”，但通常情况下是，税务部门退还土地增值税流程颇长，甚至干脆不退。

这种博弈局面下，也就不难理解这种现象：房企通过拖延清算时间递延纳税，或者干脆未按预征率足额缴纳土地增值税。