京自住房规模将破250万平方米（2）

至此，北京已经出让19宗自住型商品房地块，建筑规模不足200万平方米。此外，由于拿地时间关系，今年出让的自住型商品房项目开盘时间将比较集中，预计多数都会在明年入市。届时，以平均单价2万元∕平方米计算，这些自住型商品房入市将产生的销售额约为400亿元。

房企利润被拉低

“由于自住型商品房项目在土地出让时，销售价格就已经被限定，且较周边房价都有明显的折让，如果周边普通商品房在定位，配套等方面没有明显的优势，销售难度将会增加。”张旭向《证券日报》记者表示，随着2014年自住型商品住房推盘规模增加，整体新建商品住房市场的蓄客和销售将会受到直接影响，新房项目的定价难度将会明显增加。

鉴于此，万科也在研究自住型商品房对整个新建住宅市场的影响，尤其万科不少项目是定位于刚需销售的中低端产品。对此，北京万科副总经理肖劲向记者坦言，“影响肯定会很大，我们也在研究中”。

更为值得注意的是，《证券日报》记者从多位房企高层处获悉，尽管在限售价基础上竞地价，房企竞争依然很激烈，导致土地成本很高。不过，开发商要想在北京拿地，自住型商品房是不可绕开的，所以还要去抢这样的地块。除此之外，房企只能在商品房部分做功夫，土地成本不管多高，开发商赚的都是售价减成本那部分的钱，“土地成本越高，我们只能做的越好，卖的越高”。

对此，中原地产市场研究部总监张大伟认为，房企在一线城市拿地，已经很少考虑利润，所以土地竞争白热化，更多是为了占有市场份额，扩大销售业绩，但确实会拉低房企的利润率。

张旭也向《证券日报》记者表示，在未来的土地供应中，配建自住型商品住房的土地所占份额会越来越大，对房企的成本管控能力和周转速度的要求更高。预计管理能力欠佳的中小房企在土地市场上将会处于更加劣势的地位。而对于有能力争取市场份额的大房企来讲，也不得不承受利润率下降的压力。

“过去房企习惯依赖于高暴利而谋求生存空间，但现在自住型商品住房盈利空间小，但却以配建方式结合住宅等多功能地块打包出让，这将倒逼房企转变经营策略。”上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，在地方政府“搭售”土地的情况下，房企只能主动参与自住型商品房等产品的开发，力求在商品房与自住型商品房之间进行成本分摊和挖掘盈利空间。