今年楼市调控定调“分类指导” 不再“一刀切”

两会期间，备受业界关注的2014年房地产市场调控思路得以明确。住建部部长姜伟新近日透露今年房地产调控思路倾向于“双向调控”。政府工作报告更是指出，未来将针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求。

业内人士认为，由于房地产市场掺杂民生、经济、投资等多种复杂因素，因此行政调控手段在2014年仍然不会马上退出。但是，与以往楼市调控“一刀切”不同的是，未来地方政府在房地产调控上将具有更多自主权。

受此影响，6日地产股应声看涨，并带动A股小幅上涨。截至收盘，万科A涨超8%，板块内个股一片普涨，渝开发、荣盛发展、金科股份等4股涨停。

细化

不同城市分类指导

全国政协委员、住建部副部长齐骥6日就政府工作报告中有关房地产调控方面的内容做出了权威解释。他指出，现阶段全国房地产市场分化加剧，因此，未来在调控手段上，将根据各地房地产市场的具体情况进行分类指导，即热点城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，继续执行限购、限贷政策；而对于库存量较高的城市，则要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。

针对一些房价持续上涨的热点城市，齐骥表示，这些城市今年1、2月份的数据显示，虽然楼市交易量有所下降，但价格上涨依然明显。从供需来看，仍旧呈现不平衡态势。他说，对于这类城市，应千方百计增加供应，尤其是中小套型供应。与此同时，为缓解供求不足的矛盾，此类城市仍将继续采取限购、限贷等调控措施。

而对于大家所说的“鬼城”、“空城”，齐骥表示，是这类城市开发密度大、库存量较高造成的。“城市住房可售库存合理区间在月销售量的12-15倍，而超过15个月的，属于较高库存。对于这类城市，要控制住宅用地供地规模，控制供应结构。”

事实上，2014年初，住建部在安排全年房地产调控的工作时，就明确要求北京、上海、广州、深圳四个住房市场供需矛盾较为集中的城市，要继续从严实施限购政策和差别化的信贷政策。同时要求房价下跌的城市重视消化存量，控制商品房新开发规模，控制预售许可审批进度。

对此，业界分析指出，2014年的房地产调控思路更符合不同城市严重分化的现实。一些符合新型城镇化规划方向、刚需和改善型需求占主导的地方城市，未来在调控政策上有边际改善的可能和空间。另一方面，按照上述原则，目前正在执行的限购政策、对二套及以上住房的限贷、禁贷政策，不会放松。其中北京、上海、广州、深圳执行政策或将更严格，房地产市场的“去投资化”、“去杠杆化”将是一线城市的调控主流。但是，不排除温州等量价齐跌的城市，出台力度不同的救市措施。

全国政协委员、上海市政府参事张泓铭表示，房地产市场是一个区域性为主、扩散性为辅的市场(极个别的城市又当别论)，各地的社会经济发展及由此决定的房地产市场千差万别。他认为，全国“一帖药”的政策无法适应各地的具体情况，在未来的调控中，必须要有一个大的改变，主要办法就是实行中央和地方的合理分工。

张泓铭认为，在房地产市场调控具体操作层面，中央政府的职责主要是明确提出住房发展的指导思想，提出指导性的全国住房发展中长期规划和结构要求等。除此之外，对于地方权力，应明确规定允许地方政府在特殊条件下采取行政手段的种类，以及地方政府主动调控住房市场的权限。

在张泓铭看来，除了严重的全国性房地产普遍问题，中央政府应不再实施全国统一的房地产调控举措。简言之，中央只提出房地产市场调控目标，并提供调控条件，但不喊调控口令“至多，在需要时向特定的地方发出调控行动的提醒或提示”。