德国房价“苏醒”之谜（3）

低利率刺激内需

除了外来投资的涌入之外，国内房地产消费需求的上升，也促进了德国房价的迅速上涨。

对于德国人而言，价格飙升的房子现在是不发光的“混凝土黄金（betongold）”。

作为欧元区经济引擎，德国人素有租房的传统，但是在欧洲央行实行低利率政策，欧元区经济不确定的双重压力下，德国人正在改变这个传统。

一位房地产商人Stegerwald 告诉英国《金融时报》，“‘混凝土黄金’这个词现在非常流行。人们不是喜欢房子，但是由于存款没有利息，你所能做的事情只有买混凝土不动产。”为了对抗危机刺激复苏，欧洲央行把基准利率降至0.25%。这对于平均储蓄率为10%的德国人而言，存款的回报几乎为零。

雷根斯堡大学房地产经济研究所认为，贷款利率下降、收入增长是推动德国人买房而不是租房的两大主因。

“德国当地人开始积极地买房”。汉娜告诉记者，随着房价的上涨，投资房地产已然成为当地人保值资产的良方。

“如果没有这场来势凶猛的债务危机，德国人也许就不会对购置房屋怀有如今的热情。”有媒体观点指出，尽管债务危机对德国的冲击相对较小，但还是降低了国民的安全感，人们纷纷开始转向，从不动产中寻找依靠。“所以，相比起德国市场上其他收益较少且安全性较低的金融投资产品，投资者普遍倾向于相信房地产的保值功能。”

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者分析，德国房价的强势上扬正是由全球宏观经济走势决定的。“在过去一年里，欧元区经济先行指标出现了整体好转的迹象。经济的回暖为德国房价的上涨提供了根本性的条件”。

“据我所知，德国国内的房产消费需求也获得了一定程度的上升，改变了原来供需平衡甚至是供大于需的局面，因此房价走高是必然的。”尹伯成表示。

投资需谨慎

向来稳妥谨慎、善于规避风险的德国市场，成为海外投资者的“新大陆”。

国际评级机构标准普尔在今年年初发布的报告预测，由于受到失业率上升和财政紧缩的持续影响，大部分欧洲国家今年的经济活动将会较为疲弱，房地产市场价格将继续下跌。而与欧洲邻居们不同的是，德国的楼市被标普看好，预计2014年房价仍持续增长。

然而，有专家提醒投资者，不能对德国楼市过于乐观，德国的住房投资同样面临着不可忽视的风险。“低廉的融资成本时期不会永远持续，当欧洲央行采取措施减轻危机国家的负债之后，联邦债券的预期收益率就会上升，从而导致大型银行的融资成本上升，可能会对房价走势造成负面影响。”该专家指出。

与此同时，相关投资机构认为，虽然德国楼市显示出繁荣的迹象，但是依然有泡沫风险。德国央行2月18日警告称，德国房价被严重高估，欧元区最大经济体的房地产泡沫正在积累，而房价被高估的城市可能高达125个。

郑宇洁则告诉记者，德国房价快速上涨更多的是阶段性因素。从投资者角度来看，欧债危机缓解以及美国经济复苏，资本会回流，逐渐分散到其他地区；投资者也会考虑风险与回报的问题，尤其在德国投机炒房利润有限且面临较高赋税的情况下；从德国来看，政府拥有大量土地、住宅等对楼市有很大的影响力，可能出台的相关政策都将成为影响房价的不确定因素。

“目前大量的投资反映了未来短期内的市场需求，就现在看来，这两年的德国楼市还会有不错的发展。但往后的发展状况会受到很多不确定因素的影响，长期投资前景并不容易预测。”宋会雍对此谨慎地表示。

宋会雍还建议，“切不可盲目跟风，购置房产时要仔细考量房产的地理位置和基础设施条件，这在一定程度上决定了房产的升值空间。并且，德国的楼市万一触顶下滑，这些因素也利于房产的保值。”

与此同时，房地产行业人士表示，“德国模式”的作用也不可忽视，它对当地楼市的影响并不会失效。据悉，德国自有住房率为42%，而租赁住房率达到58%。这主要得益于政府鼓励修建租住房屋和保护房客权益的一系列政策。

记者了解到，由于房屋具体情况不同，租价被允许在市场的调节下小幅波动。但出于对房客利益的保护，德国的法律对房租的上限进行了限制：与“指导价”制度类似，如果房租超出政府规定“合理租价”的20%，就构成违法行为。如果超过50%，就构成犯罪，将有可能面临三年徒刑。在法律对租客的重重保护之下，在德国，租房的安全感并不亚于买房。

宋会雍指出，尽管现在显示德国的房价具备上升的势头，但并没有达到产生泡沫的程度。“德国模式作为一种相对完善的制度体系，还是会在长期的发展中抑制房价过热。”