德国房价“苏醒”之谜（2）

避风港效应显现

曾经，德国楼市“众国皆涨我独静”的风范被业界津津乐道。许多人将之归功于“德国模式”的抑制作用。在外界看来，“德国模式”下的房价将会一直平稳下去。

所谓“德国模式”就是强调政府用行动强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性，强化房地产行业的福利性质而弱化其盈利性。

在分析人士看来，“德国模式”的显著特征之一就是以高税制遏制炒房。尽管德国的地方政府掌握着大量的公有土地和公有住房，但从不以“土地财政”作为政府的“摇钱树”。

然而，在如此严苛的条件下，德国房价缘何还会上演“急转直上”的一幕？

在中投顾问高级研究员郑宇洁看来，德国房地产市场的稳定发展主要得力于以下几点：合理的货币供给量、充足的住房供给、均衡的城市发展模式以及成熟的住房制度等。而近期德国房价上涨，主要是投资者转移投资的结果。

“2008年，欧洲其他国家和地区发生了不同程度的金融危机。欧债危机导致投资者损失惨重，因此开始将投资视线转移到经济发展相对稳定，楼市价格相对便宜的德国。德国楼市投资者主要来自于意大利、西班牙、英国、法国等。同时，随着中国富裕阶层的增多，投资德国高端房地产的队伍也不断扩大。这些因素都助推了德国房价上涨。”郑宇洁说。

据德国房地产协会IVD统计，在德国的房屋投资市场，来自外国的投资者已占到1/4。

例如在首都柏林，就有大量欧元区其他国家的资金正在涌入——30%的购房者来自意大利、西班牙、法国等其他国家。在频频面临政府债务危机的西班牙和意大利人眼中，德国房产市场无疑是远离泡沫的天堂。

在上海中原地产研究咨询部总监宋会雍看来，“在许多欧洲国家的房地产泡沫破灭以后，一枝独秀的德国就成为了显眼的目标之一。”同时，欧洲央行实行的低利率，降低了抵押贷款的成本，往德国的楼市上又添了一把火。

中国富人“躺枪”

值得一提的是，在房价上涨主因中，中国富人再次“躺枪”。据德国媒体报道，柏林鲁比娜房地产中介公司的员工要么讲一口流利的英语、丹麦语或意大利语，要么讲一口流利的俄语——现在也能讲流利的汉语。该公司总经理卡斯滕·海因里希说：“我们已聘用了三名中国专家，因为中国人对德国首都的房地产需求正在迅速上升。”

海因里希说：“中国的百万美元富翁超过100万人——他们中的越来越多的人将投资柏林房地产。”该公司目前就在为80桩交易做准备。他预测说：“到年底数量还将显著增加”。专家预计，2014年中国人将在全球房地产市场增加更多投资。

不过，多位业内人士认为，在德国炒房获利的可能性较低。

“将德国房价上涨归咎于中国富人的观点有些武断，也很不公平。”张晨晨告诉记者，“如果你仔细研读德国当地的法律就会发现，根据德国的法律规定，自住性房屋购买者的第一套住宅，每年只需缴纳房基地部分的土地税。而对于用于出售的房产，国家首先要收取其评估价值1%至1.5%的不动产税，房屋交易成功后收取3.5%的交易税，如果通过买卖获得盈利，还要征收15%的差价盈利税。这样一来，买卖房屋几乎没有多少利润空间。所以，炒房的观点基本站不住脚。”

记者了解到，德国政府对楼市的投机行为进行了严厉的约束，对地价、房价、房租等指标实行独立评估的“指导价”制度，即各类地产的“标准价格”由各地的房地产公共评估委员会来制定。根据相关法规，卖主制订的房价超过“指导价”20%即为“超高房价”，构成违法，出售者可能被处以最高5万欧元的罚款。一旦超过50%则被认为构成《刑法》中的“房价暴利”罪，最高可判三年徒刑。这些条款对于企图牟取暴利的开发商和炒房者而言，其威慑力不言而喻。

郑宇洁认为，一方面，德国对移民有严格的限制和条件，因此国人想通过买房移民恐怕行不通，这降低了德国房产对投资者的吸引力了；另一方面，在德国炒房需要缴纳交易税，对于盈利还需要缴纳差价盈利税，几乎无利可图。

“对于中国人推高房价，甚至在进行炒房的观点是很片面的。”柏林房地产经纪人汉娜接受《国际金融报》记者采访时表示，“当地房价的上涨，确实与房屋的需求量相关，而在海外投资这样的需求中，中国人只占一部分，其他国家的移民投资者占有更多的部分。”