户籍制度改革解读和展望 （3）

土地制度改革

户籍制度的改革将快速推进城镇化，这引出了土地制度改革的需求。因为接下来大量农民逐渐进城，农村的土地怎么办？农业土地要进行确权，确定土地使用权，使用权可以流转，以转让、转租、入股、大农场的方式来流转使用权，这些现象都已经出现了，趋势非常清楚。接下来矛盾聚集在宅基地和农村现在已有的建设用地（以公路、农村企业的形式存在）上，一部分农村建设用地随着农民进城已经没有用处了。

目前争论焦点在于农村现有建设用地和宅基地的盘活问题。目前政策只允许农村居民在本村居民内部进行宅基地转让。本人认为，目前的政策是不符合大势所趋的，原因很简单，现在已经有大量“空心村”出现，没有人会买入宅基地，即使有也无法与流向城市的人口规模相比。未来，一部分宅基地，特别是靠近城市扩张边缘的宅基地可能允许农民自建房子进行租赁甚至出售，这个在制度上需要突破。城市化过程中，这部分宅基地分享了城市化的红利，升值了，怎么办？通过税收制度将这类农村集体建设用地的增值收益转化为公共财政，相当于一部分土地涨价归公（这一制度世界普遍存在）。

但是，分享了城市化进程红利的宅基地毕竟只有一部分，大量远离城市的宅基地未来出路是什么呢？复耕为农业用地。这有利于中国在城市化过程中反而增加农业用地，这对粮食安全和农产品产量增长有好处，对仍留在农村的人口来说，这有利于增加其收入。理论上和实践上的前沿课题为：能否允许一部分农村居民将老家宅基地复耕为农地的过程中，将宅基地所对应的建设用地指标界定给农民，让该农民将宅基地使用权带到其就业落户的城市去，实际上就是农业用地跨地区的占补平衡。这一点目前在中国仍然是严格禁止的。我认为未来需要在这一点突破。农业用地跨地区占补平衡既有利于改善建设用地在不同区域之间合理有效配置，又使得农民获得资产性收入，加快其市民化和融入城市的进程。

户籍制度改革的可能影响和趋势

首先，一定会加快城市化进程和部分人口流入地的城市人口扩张。

其次，引起房地产市场需求扩张，未来可能出现分化。大城市和特大城市住宅需求增加快，而三四线城市房地产市场需求增长疲软，过去过度投资现象仍需相当长时间消化，不排除部分城市泡沫破裂的现象。

最后，这轮户籍制度改革和人口流动方向会给城市产业发展带来机会，可能成为下一轮中国经济企稳回升的动力。主要表现为：（1）居民需求释放所带来的服务业发展，特别是大型城市消费型服务业的发展会有明显增加。在需求方面，有人口增长和收入增长的带动，供给方面劳动力短缺一定程度上得到缓解。（2）东部地区制造业劳动力短缺现象一定程度上得到缓解。（3）巨大的基础设施和公共服务需求，特别是道路、地铁、学校、医院方面投资机会增加，也会给中国下一阶段经济增长带来动力。

（本文根据作者8月1日在兴业策略组织的“《关于进一步推进户籍制度改革的意见》解读和展望”电话会议上的讲话整理，经作者审订。）