住宅用地使用权期满如何续期（2）

住宅建设用地使用权制度应如何完善

“住宅建设用地使用权制度的完善，核心在于‘自动续期’的细化和明确。”在李小红看来，物权法规定的“自动续期”，首先意味着住宅建设用地使用权期间届满后无须房屋权利人主动申请，土地使用权直接延续，不应人为设置障碍。唯此才符合“自动”之本意。其次是只要房屋所在的住宅建设用地的使用权是经过公平的市场竞价而取得的，而不是划拨等方式取得的，就不应再收取任何费用。否则可能会出现一个悖论，即房屋所有权人购置了房屋，应该是自家资产的积累，但因为房屋附着的土地使用权的期限问题，则可能使自己陷入不确定的债务中。此外，“自动续期”与“再行议价”在操作上是不对接的。商品房土地的使用权人最初是开发商，及至商品房销售给业主，使用权则由一个开发商变成人数众多的房屋购买者，再行议价的对象将不特定增多，除非强制，否则协商无从谈起。未来对住宅建设用地使用权期间届满后的续期问题的处理应慎之又慎，在没有更好的办法之前，维持现状就是最好的办法。

熊丙万则认为，这里有必要作以下类型对比分析：一是对比住宅性建设用地和商业性建设用地，后者需要按照市场和商业逻辑运作，收取相对较高的费用，是有正当性的。但前者的基本目的是保障公民的基本生存和居住，顶多只能收取与公共支出相对称的必要费用。二是要区分单套住宅性建设用地与多套住宅性建设用地。前者的保障性功能十分明显，只能收取用于政府提供公共产品的费用；后者具有商业和投资性，可以考虑通过交易税或者持有税的方式收取土地使用费。三是区分农村宅基地使用权与城市住宅性建设用地使用权。前者是没有期限的，也即永久期限的，且是免费的。对后者而言，无论是采用补交土地出让金的方式，还是房地产税的模式，都应当保证房屋所有人对土地享有长期稳定的使用权。在形式上，可以是补交与续期相当的土地出让金，也可以是房地产税。这都是技术性问题。但无论如何，这种费用都应当以满足公共产品的供给成本为限制。

一般而言，物权法关于“自动续期”的规定已经初步确立了该物权的永久性基础。但是，住宅建设用地使用权人在续期时，是否应当继续支付土地出让金呢？刘俊海表示，“应当免费将利益让给业主。从公平角度讲，购房者买房时的房款里已包含消费者为取得国有土地使用权而付出的公平合理部分，即相当于获得了永久性使用权。如果将来追加费用，势必导致现有商品房价格的不确定性，影响房地产交易的稳定性。而从尊重商品房的商品属性来看，稳定物权既是各国的通行做法，也是以民为本、造福群众的体现，同时也避免了因实际操作困难而助长新的不公。”他认为，住宅建设用地使用权的续期问题已经成为当今社会的焦点问题，国家应尽快就此出台相关明确的规定。

有人认为，无偿续期也存在弊端。陈芳华提出，随着中国人口的迅猛增长，而土地又是不可再生资源，“无偿续期”必将导致人口与土地的矛盾日益尖锐，甚至导致土地承载不能，进而抑制经济的发展。解决无偿续期弊端，应根据物权法第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期后，改为以年为单位征收房地产税或者物业税。拥有多套住宅的，第二套房以上才征税。同时，政府应取消一次性征收70年土地出让金，将土地出让金并入物业税，新建商品房一律不再征收土地出让金，而改为由购房者以年为单位缴纳物业税。

总之，无论是在理论层面，还是在实务操作层面，仍然有很多问题需要认真研究，需要从顶层设计角度，给出系统的、具体明确的解决方案。