住宅用地“触限”立法如何跟进？

■ 专家建议，随着时机成熟，住宅所有权和土地使用权可探索“两权合一”

■ 《物权法》明确了“自动续期”，但没有落实细则，应从立法层面争取尽早解决

有媒体报道，近期温州部分市民因房屋土地使用年限到期或即将到期，又要花几十万元“延期”。尽管温州方面对“几十万元”的内容进行了澄清，但有关延期续费的消息依然引发社会广泛热议和关注。报道称，这些市民前不久正常购买了一批二手房，却发现无法完成交易，原因竟然是这批房子的土地使用权只有20年，且已经到期。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。

住宅用地到期后如何处理，牵动着有房族的敏感神经。我国《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。那么，住宅用地到期，到底该不该再缴费呢？

1.“房”还在，“地”到期了咋办

根据媒体的报道，温州市民王先生今年3月初买了一套二手房。当时他拿到了房产证和契证，房子过户成功。但是4月7日，买卖双方去过户土地证时却发现，房子的土地使用证只有20年，而且已经在3月4日过期了。温州市鹿城区行政审批窗口的工作人员告诉王先生，要拿到新的土地证，必须补缴费用延长土地使用期限，进行续费。

王先生的经历并非个案。事实上，据统计，温州市区土地使用年限在2017年底到期的房产有600多套，在2019年底到期的预计有1700多套。而改革开放最早的深圳已经面临了大量物业到达年限或即将到达年限。

根据我国《物权法》第149条明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。而具体怎么操作，目前国家并没有出台补充性文件或者明确的实施细则。如何给到期的房产续期？续期缴费的标准又如何划定？无疑是业主们最关心的问题。

虽然是否需要交纳土地出让金以及交纳标准尚未明确，但在实际操作过程中，到期房产续期的相关规定已经实行多年。以青岛阿里山小区为例，310户业主的房屋土地使用权在2009年6月底到期。当时青岛政府提出的续期方案是土地期满应有偿续期，出让金需要续交。以区域过去1年的平均地价为计算基准，折算到建筑面积大约是60%，因为当时黄岛区的地价是1000元，所以100平方米的房子业主要补缴地价6万元。

而早在2004年4月，深圳市就颁发了《深圳到期房产续期若干规定》称，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签订土地租赁合同。补交地价依照的标准为，在国家规定的最长使用年期减去已使用年期范围内约定年期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期修正，一次性支付；土地租金按年支付，其标准由深圳市国土管理部门定期公布。

2.有偿续期，是否有法理依据

在我国，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永久，而土地使用权期限分为40年、50年或70年不等。居住用地土地使用权出让的最高年限是70年。

原中国社会科学院金融研究所研究员易宪容在接受本报记者采访时指出，温州出现20年使用权住宅的情况，有其特殊性。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题近期不会集中出现。

温州市在处理已届20年期间的住宅建设用地使用权，同意自动续期，但是对房屋及土地使用权的价值进行评估，再令业主补交较高数额的出让金。正是这样的做法，“一石激起千层浪”。据某门户网站调查发现，86.4%的受访网友认为“不应该缴纳土地出让金”，78.5%的受访网友认为，土地使用权到期后，比较合适的做法是“自动无偿延长土地使用权期限”。

“在国家没有具体实施细则的情况下，目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。”温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清坦言。

这一做法是否符合《物权法》第149条规定的原则？对此，中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新表示，住宅建设用地使用权的期间届满，必须自动续期，“任何人、任何机关包括各级人民政府都不得违背这一规定强制要求业主必须经过申请才能够给予续期。同时，住宅建设用地使用权的最高期间是70年，约定20年以及没有达到70年期间的，首先应当自动续期至70年”。

对于没有达到70年最高期间续期至70年的，是否应当补交出让金？杨立新表示，应当考虑到以下几方面因素：一是70年的使用期间与20年等不足70年的期间不同，出让金的数额应当是不一样的；二是政府出让20年的土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受到损失；三是如果20年等期间的住宅建设用地使用权的业主在续期时不补交出让金，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言，是不公平的。因此，20年的期间届满自动续期的，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。

“对于具体出让金差价的计算，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算，即当时70年期间的出让金价格是多少，20年或者其他期间的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金。考虑到毕竟取得使用权的当时应当缴纳而没有缴纳其余年限的出让金，因此在补交出让金时，应当计算20年的银行贷款利息，由业主负担。此外，不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法，结果高于这个计算方法的计算结果的，都是不正当的。”杨立新指出。

杨立新也表示，应当注意的问题是，在政府出让土地使用权的时候，确定20年的期间与70年的期间之间的价格，并非按照一年一年计算。因此，实际上20年的期间与70年的期间并非一年一年的计算，确定差额。应当按照当地当年出让70年土地使用权与20年使用权的差额计算，更为准确。超过当年出让70年土地使用权的出让金价格补交出让金的，也是不正确的，是侵害了业主的合法权益。