楼市缘何“高烧”不退（2）

2、多重需求叠加推升房价 城市间分化加剧

案例 专家们表示，目前，房价上涨过快的城市存在改善型、避险型和投资型多种需求叠加的现状。北京、上海、广州、深圳的二手房涨幅已经达到或超过新房涨幅。以北京为例，1至8月，新房交易3万套左右，但二手房交易已经超过18万套，二手房环比上涨幅度达到3.9%，且上涨趋势迹象扩大。

此轮房价的上涨引发各方关注。对此，北京市房地产业协会秘书长陈志认为，当前楼市中充斥了很多恐慌性的财产调整或避险性需求。

央行近日公布的数据显示，8月份全国人民币贷款增加9487亿元，是7月4636亿元的两倍多，而8月份以住房按揭贷款为主的中长期贷款增加5286亿元，占当月新增贷款的一半以上。

方正证券首席经济学家任泽平研究指出，在2000年至2015年间，M2、GDP、城镇居民可支配收入这三项的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%。这组数据意味着，近15年平均每年的M2增长速度，分别超过了GDP、城镇居民收入名义增速2.8、5.2个百分点。

“对于一线城市和热点二线城市来说，供求偏紧、投资情绪旺盛是一个突出的特点。”国研中心市场经济研究所研究室主任刘为民认为。

今年3月底，京沪深楼市新政出台或从执行层面从严，投资客的购房资格得到限制，因此，资金开始转战类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也成为投资对象。比如长三角经济圈上海的投资客开始转战苏州、杭州，京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津、廊坊等。同时，经济圈内热点城市楼市也带动周边楼市的投资，比如长三角经济圈苏州楼市的火热导致苏州的投资客转战无锡，常州的交易量也被带动起来，杭州的火热带动了宁波等城市交易开始活跃。

8月份至今，跨区域跨经济圈的投资轮动现象凸显。此时一线城市、核心二线城市如苏州、南京、合肥、厦门、杭州等地房价已经被炒高。业内人士认为，楼市资金的轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支，首先出现轮动的一线城市、核心二线城市已经出现周期性的高点，楼市也将步入调整的周期。

城市安居，重在乐业。业内人士指出，从长远来看，城市发展不能只是房地产一头热，必须要有强有力的产业支撑。当前优质社会资源过于集中于一线、二线热点城市，人口、产业过于向大城市集中，社会资源的畸形集中造成房价的畸形分化；而三线城市尽管从房地产建设数量上能满足居住需求，但是由于产业支撑不足，就业机会不足，导致城市发展房地产化，出现了大量“空城”。

从总体上看，房地产调控不仅仅是市场问题，更是宏观社会政策的问题。面对房价暴涨的市场失灵，只有依靠社会政策不断完善，在制度设计上注意产城融合，让公共服务空间布局进一步均等化和合理化，才能从根本上矫正房地产市场失灵，避免城市摊大饼式无序扩张情况。