孟万河：土地供给优化是房市调控的基本方略（2）

但无论如何，作为特殊商品的房地产，价格涨到如此之快，还是跌破了多少人的眼镜。作为政府管理部门，有责任进行合理调控。而且由于我国土地一级市场的供给主体是各级地方政府，是城市土地管理部门，有能力调控得更有效果。

那么，是什么因素影响了对房地产价格的调控效果呢？最根本的原因，就是多数情况下，政府管理部门偏于需求调控，对供给调控重视不足。所以，为今之计，应多从供给侧用心、着力、作为。

一是增加土地供给。2016年中央经济工作会议明确要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。截至2016年8月，北京、上海、广州分别供地325、355、133万平方米，与2016年供地指标1600、1125、868万平方米相比，只完成了20%、32%和15%。武汉、厦门、郑州分别供地430、79、528万平方米，只完成了年初供地指标的32%、22%和17%。截至11月30日，根据中原地产研究中心统计数据，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，合计成交住宅土地106宗，规划建设面积1237.75万平方米，比2015年下降了52%，预计全年一线城市住宅供地建设面积也不过1500万平方米。这是一线城市政府供地大幅减少的波谷之年，当然也就是地价、房价创出新高的波峰之年。土地一级市场由地方政府掌握供给，供给短缺当然造成“地荒”，引发涨价预期。当然，地方政府供地短缺，有各种原因。有的是由于对形势判断失误，毕竟2014年曾经出现部分城市房价下跌，政府主管部门颇为紧张、担心过剩，对土地一级开发进行了收缩；有的是由于心有余而力不足，想多储备土地，但因为当年卖地较少，财力不逮；有的是因为有地不敢卖，怕出现新的地王而因噎废食；有的为了避免名义地价过高则把精力用到了策划“卖地捆绑经济适用房建设”之上。

但多数地方政府供地不足的原因，还是由于存在只熟悉需求调控的路径依赖。毕竟增加供给是需要中长期规划的，不如采取诸如限购措施等需求调控来得痛快。但“限购”等需求方政策很容易遭到消费者的“上有政策、下有对策”的博弈消解，效果反而不好，会进一步扭曲市场。

二是优化供给办法。促进增量房地产项目加快供应，加紧审批和施工，尽快推向市场。存量商品房要减少交易环节税费，进一步活跃二级市场。鼓励租房居住，引导空置房入市。部分由于电商发展而退出市场的商铺可以改造为居住用房和办公用房，等等。

三是疏通投资渠道，为民间投资提供更多的投资方向。自住型需求较为刚性，而部分改善型和多数投资型需求，则比较容易转向更有发展预期的其他投资类型。