孟万河：土地供给优化是房市调控的基本方略

近一年多来，一线城市和部分二线热点城区房地产价格涨幅过大，“去库存”任务完成可能超过预期。与此同时，土地市场却出现了停供、限供、缓供、慢供的现象。供地指标远远落后于年初计划，这进一步深刻影响房着地产市场价格走势。

房价究竟涨到何时，如何收场，备受各方关注。同时，这种局面也引发了对宏观经济总体形势中是否造成泡沫“堰塞湖”风险的担忧。如何破解，亟须科学分析，精准判断，果断施策。

从房地产价格走势分析入手，房地产调控对策理应是在尊重市场决定性作用的前提下，把房地产价格调控的重心放到供给调控上。房价和地价过快上涨，就要多供地，多供房，同时辅之以必要的需求调控措施，如首付比例、按揭额度等。地方政府作为供地主体，土地供给调控的主体自然是地方政府，中央政府只在宏观层面有手段，直接增加土地供给的责任必然落到地方政府头上；供给调控是中长期调控，土地一级开发是需要投入、需要时间的，这就需要地方政府施政行为长期化，在提高其对市场供需两方博弈前景的预估能力的同时，增加对地方政府考核评价的中长期指标。地方政府要重视结构调整、结构调控，什么类型的商品房短缺，就鼓励多供应什么类型的产品，少用总量调控手段，否则容易造成货币和财政政策的频繁变动，疲于应对。在具体调控措施选择上，增量和存量应并重，毕竟我国房地产业经过20多年大发展，不动产总量已很大，单靠增量调整，忽视存量流转，容易造成偏废；调控总是滞后的，现状随时在变，提高预估、预判水平，由调现状为主改进为调预期为主，是政府主管部门治理能力提升的体现，也可以说，要以预期调控、动态调控为主，现状调控和静态调控为辅。房地产市场调控不仅要通过货币政策和财政政策的综合施策，更要辅以全社会心态与舆论环境的合理引导。

商品房销售火爆，存量大幅减少，而掌握土地一级市场的部分地方，却出现“惜售”心理和“惧售”行为。从深圳领衔的珠三角率先涨价，到北京为首的京津冀随后跟上，再到上海、杭州、南京为主的长三角普遍上涨。造成这种状况的最根本原因是市场的力量，商品房供求关系决定价格，供求严重失衡，供小于求极为明显，商品房涨价是必然的。

但问题在于，土地一级市场的供给方在地方政府手里，所以调控房地产市场，政府的作用理应更容易发挥，对于全国房地产价格一片涨声、过快增长，地方政府可以有所作为。政府有关部门在“更好发挥政府作用”方面，还存在很大的空间。分析原因：一是在于对中央政府推进供给侧结构性改革的总体部署，理解有偏差，对策有偏向，执行有偏重；二是由于对行业发展趋势和市场走势认识不到位，存在短期行为和倾向，定力不够，心态浮躁，怕担责任。

因此，正确认识现状，妥善选择调控工具，既尊重市场，又有所作为，就变得极为重要。

自1998年取消福利分房以来，一些城市商品房价格平均上涨超过10倍，很多楼盘价格增幅达到20倍甚至更多。毫无疑问，很多价格上涨有其合理因素：如弥补住房建设长期欠账、居民住房刚性需求（基本需求和改善性需求）长期压抑之后的反弹；如作为基本生产要素的土地及其地上附着物的建筑物，在由第一产业的农业用地转为第二产业的工业用地、第三产业的服务业用地过程中，其自身价值及价格，由于产生了更高的生产效率，在市场中得到了更高的重新估值和溢价；如全国统一市场甚至全球统一市场的形成，使无论作为生产要素的土地还是人力资源，还是一般商品和资产，流动性大为增强，其定价基础和依据，与原来封闭市场环境下完全不可同日而语，等等。