尹中立：建立房地产的长效机制释放了什么信号（3）

重新构建我国住房制度的几个要点

住房制度的重新定位涉及面十分广泛，是一项系统工程，这次中央经济工作会议明确提出要“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段”，笔者理解如下：

所谓的“立法手段”是指：从长期制度层面，可以通过立法的形式将现代住房制度理念确立为我国住房制度的指导思想，尽快启动《住宅法》和《住房保障法》的立法工作，以法律的方式明确规定各行为主体有关住房产生、分配、流通过程中的权利和责任。

所谓“金融手段”是指：在吸收各国政策性住房金融制度建设经验的基础上，构建符合我国国情的政策性住房金融体系，以期对普通居民的自住购房提供优惠的金融支持。可以在住房公积金体系的基础上构建我国的住房银行。在新的住房金融体系建成之前，完善当前实行的“限贷”政策，对首套普通住房采取利率优惠，对二套及以上购房提高利率及首付比例。

所谓的“土地手段”是指：构建城乡一体的土地市场，打破地方政府垄断的土地市场。从短期政策操作来看可以修改土地拍卖制度，实现以建设目标为主线的招标制度。建设目标的制定，必须考虑房价目标，房地产数量、质量、环境目标，吸纳移民目标，保障住房最低刚性需求的目标等。地方政府，不是以获得最大土地转让金为目的，而是以实现城市长期发展目标为目的，提供土地，让开发商以竞标的形式整体开发，政府通过验收和监督，确保开发进度和质量。

所谓的“财税”政策应该是：对不同的住房实行有差别化的税收政策，对第一套普通住宅可以享受各项税收减免，对第二套及以上住房在购买、持有和交易转让过程中采取累进的税率。

但应该看到，上述住房制度的调整是一项艰巨的任务，只有在外界的强大冲击下才使之成为现实，就像1998年出台23号文件背景一样（没有亚洲金融危机就不会有23号文件）。因为房地产市场已经积重难返，牵一发而动全身，希望上述任务能早日实现。

（作者系中国社会科学院金融所房地产金融中心主任）