陈杰：建立“房子不是用来炒的”长效机制

●高杠杆下的信贷扩张是这轮楼市强劲飙升的最直接原因，是信贷扩张让房价插上了翅膀，买涨不买跌、预期驱动的大城市房价已经纯粹是金融现象，要遏制大城市房价飙升就需要多采用金融手段、从降杠杆入手。

●政府自身应该积极参与住房供应体系的结构性改革中来，转变公共住房保障方式，创新“托底”机制，加快实物保障与租赁补贴并举。支持推进公租房货币化，完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。

●逐步放宽住房保障准入标准，主动面向新就业大学生、青年医生、青年教师以及其他青年专业技术人员等“夹心层”群体，提供有限产权的自住型住房，可租可售，释放真正的刚需。

2016年中央经济工作会议对如何促进房地产市场的健康平稳发展问题给予高度重视。会议公告指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。中央对住房问题的这次最新意见指出了必须以突出住房的居住属性为“牛鼻子”来设计房地产市场长效机制。在中央对住房进行准确定位之后，如何落实“让房子不是用来炒的”就成为当前经济工作中具有高度紧迫性的重要内容。然而，要在政策实践中科学有效地落实“房子是用来住的、不是用来炒的”，又需要对这个命题有全面完整和准确的认识。

从理论上理解“房子是用来住的、不是用来炒的”

对如何理解“房子是用来住的、不是用来炒的”，我们认为从理论角度看应有以下认识：

首先，“房子是用来住的、不是用来炒的”并不是反对住房具有投资功能。这句话强调的是，住房的投资功能必须建立在服从和有利于发挥住房的居住功能为前提。中央并没有否定住房的投资属性。只要是市场经济，住房就天然同时具有居住和投资双重属性，这点是无法抹灭的。然而，住房的投资功能并不是无限制的，是必须以有利于住房居住功能发挥为前提，那些不是建立在居住功能基础之上或妨碍住房居住功能发挥的投资功能，是要禁止和反对的，这部分就是投机炒作。“房子是用来住的、不是用来炒的”，表明了中央对住房投机炒作坚决反对的坚定态度。

其次，住房投资与住房投机炒作最本质的区别在于当事人是否有市场操纵炒作行为。要落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”，就要认识好住房投资与住房投机炒作的最本质区别到底是什么？从使用价值决定交易价值、交易价值围绕使用价值浮动的价值规律出发，我们的理解是，投资行为是遵循和服从价值规律，去认识去发现商品本身内在的潜伏的使用价值，投资本身是市场经济下价格发现机制的重要组成部分。而投机炒作是背离和不尊重价值规律，并不在乎这个商品内在的使用价值是多少，而只在乎该物品在短期内的交易价值。投机炒作有一个显著特征是，具有主观恶意的操纵炒作商品交易价值的行为，让商品的交易价值远远背离其内在使用价值，从而从中牟取暴利。如果只是买住房，然后用来出租让住房资源得到合理利用、居住功能正常发挥，业主静静等待住房因为使用价值上升而带来的交易价值上涨，从而获取合理回报，这是正常投资。但买了住房自己不住也不出租，刻意制造市场短缺，让市场接收到错误信号认为这个市场一直还是供不应求，有主观上人为去改变住房交易价格的内在动机并且付诸行动，这就是投机炒作。那些大量买房又大量囤房大量空置，还在市场上煽风点火制造恐慌心理，影响市场供需格局进而影响短期内交易价格的，就更加明显是投机炒作行为了。后面这两个都是政策要坚决遏制打击和禁止的。

在实践上落实“房子是用来住的、不是用来炒的”

根据要落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”要从需求侧和供给侧双管齐下、供给侧是关键的理解，特提出以下建议：

首先，坚持降杠杆。虽然部分热点大城市的本轮房价飞涨也有供需基本面的一定基础，但高杠杆下的信贷扩张是这轮楼市强劲飙升的最直接原因，是信贷扩张让房价插上了翅膀，买涨不买跌、预期驱动的大城市房价已经纯粹是金融现象，要遏制大城市房价飙升就需要多采用金融手段、从降杠杆入手。2016年11月上海楼市调控政策第一次取得了立竿见影的效果，就在于“认房又认贷”加上全国性联网来认定二套房的组合威力很大。眼下大城市房屋总价高扬，入场买家极少数是第一次买房，大多数都是置换型购房或多次购房，“认房又认贷”本身把大部分购买力屏蔽在外了，再加上全国联网认购，相当于把外地炒房资金基本封杀在大城市之外。只有继续坚持在土地市场与居民购房两个维度都降杠杆，才能保证大城市楼市在中短期内的稳定。

其次，加强预期管理。住房市场天然存在严重信息不对称，开发商和中介的价格操纵行为往往由于难以认定而屡禁不止、手段层出不穷，刻意推动消费者恐慌性和非理性购房，引发市场大起大落。政府一方面要加强市场监管、鼓励行业自律、奖励消费者举报，另一方面也要努力推进统一市场信息平台建设，善于利用权威部门和专家人士发声来引导和稳定市场情绪。住房市场上的需求引导是一门大学问，但政府应该学会这门学问。