陈杰：建立“房子不是用来炒的”长效机制（3）

第五、强化存量补短板。客观而言，上海等不少热点城市在中短期内仍持续性面临供需失衡，这些城市近年来土地供应持续下降，仅靠调控压缩需求，难以建立稳定房价的长效机制。所以这些城市在房地产市场调控方面除了强化需求侧管理，务必也要在供给侧方面多想办法，化解供需失衡压力。

中国城市住房部门在供给侧最大的短板是租房市场严重瘸腿。要做好长效机制，很关键的是要切实加快发展租赁市场和租赁产业。可以采取的措施包括，加快修订租房市场的法律法规体系及加强落实，并通过采取个人所得税及房产税减免等手段鼓励居民将闲置住房用于提供出租，尤其鼓励租赁长约。在热点城市住房租赁需求大的地段鼓励房地产开发企业改出售房屋为对外租赁房屋，同时用建立政策性住房金融机构等手段激励企业和机构提供长期性社会化租赁房源。同时，也通过改革住房公积金制度和重构政策性住房金融体系，来鼓励和扶助居民长期租房而不以买房为唯一选择。

中国房地产市场还有一个重大短板是房地产税收体系不合理不健全，重复征税多，并且重流转轻保有，这方面要加紧优化房地产税收体系，简化合并税种，并可以借鉴国际经验通过设立征收空置税来打击炒房行为。购买住房而不居住不出租不仅是投机炒作，而且也是巨大的资源浪费。国外一般会采用征税的手段来约束房地产市场的炒作，住房空置税就是其中一种。对住房征收空置税，可以把空置的存量住房逼入市场，有效增加住房供给。房产税虽然长远来看势在必行，但目前仍然落地难度很大，空置税的落地难度较小，更容易被广泛接受，税基更加明确和具体，计税方案设计相对比较容易，对“炒房”的打击更直接更精准。当然，空置税的征收方案还需要进一步设计，相关法律法规也需要及时跟进。

加大住房保障的托底作用，让人不着急抢房，炒房就会成为无根之萍。政府自身应该积极参与住房供应体系的结构性改革中来，转变公共住房保障方式，创新“托底”机制，加快实物保障与租赁补贴并举。支持推进公租房货币化，完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。动员社会力量，鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，加强公共住房专业化、社会化与企业化管理，提高公租房运营保障能力。逐步放宽住房保障准入标准，主动面向新就业大学生、青年医生、青年教师以及其他青年专业技术人员等“夹心层”群体，提供有限产权的自住型住房，可租可售，释放真正的刚需。

（作者为上海财经大学教授，不动产研究所执行所长）