陈杰：建立“房子不是用来炒的”长效机制（2）

第三，强化市场管理。要引导好对住房的合理消费观和投资观，就需要精确打击住房投机炒作行为。具体的行动可以包括，首先绝对禁止个人一次性大量购房。“房子是用来住的”，一次性大量购房显然违背这个原则。热点一线城市的限购令短期内仍需要坚持，其他城市也要有购房数量的一定限制。即使以公司名义大批量购房，也要严格限定只能用于解决内部职工住房问题并且是出租形式，对于购房中弄虚作假逃避限购的，一旦发现不仅可以责令购房合同无效，还可以在若干年内禁入市场。进一步，如果发现一些个人近期大量短线操作住房买卖、快进快出、交易十分频繁的，不仅要很快提高其再次购房的贷款门槛和过户审查门槛，也要给予警告乃至阶段性禁止入市资格。同时，还需要加快全国不动产登记联网，查实每个人名下拥有的住房，或者至少通过银行联网系统了解一个人曾经贷款买过多少套房，对持有多套房者要重点关注，必要时候采取有效对策。另外，对于上海等短期内房屋库存十分紧张的城市，要提前做好应对房价反弹的政策储备，如在上海研究适度调高房产税税率，考虑从当前的0.6%微调到0.8%或1%，房产税的豁免面积也可适度收紧。上海楼市是全国楼市的指向标，如果上海有新政策出台，可以对全国楼市的预期产生影响。

第四，推进增量调结构。建立“房子不是用来炒的”长效机制要从推进房地产业供给侧结构性改革入手，供给侧结构性改革首先从增量入手。

在增量方面，要切实增加需求旺盛区域的土地供应指标、推进旧区改造、加快城郊接合部工业土地的再开发利用，方便闲置工业用地向住宅用地的转性，应该适度提高住宅用地的容积率，也要想办法利用城区闲置商办楼宇进行商转住。

增量层面，还要尝试新的土地出让方式。比如一部分热点城市的热点地段，当土地市场过热时候，对于住宅土地出让，可以尝试将70年土地使用权出让改为30-40年，甚至年租制，以冷却土地市场，也改变房源供应结构。

土地增量开发另外一个新思路是，可以在土地出让环节就要求房地产开发企业自持部分或全部商品住房以用于对外出租，一定期间或终身不得销售。房价高涨和市场迷漫投机气氛时候，市场上新建商品住房一旦售出往往有不少被囤积空置纯粹作为投资品而空置，很难说真正有多少新建住房实际投入到居住供应中。新的模式下，开发商有很大的资金回笼压力，不敢囤积空置住房，实际投入到市场上的住房供给反而可能更多。新的模式有价值之处在于尽可能去除其投资属性，回归住房的居住功能。这个做法的关键在于限制住房的转让，类似于一种长租房或永租房的形式，投资功能大大弱化，更别说投机，只能用来居住，杜绝“炒房”的可能。新的土地出让模式还有利于降温土地市场，从而间接冷却住房市场。企业在这样约束下拿的地，减少毛坯房、增加装修房，加大对项目运营环节的重视，为市场提供长期、稳定的自住房源。就新模式下开发商资金压力而言，我们认为不必过于担心，要相信市场的生命力。长租房或永租房市场的稳定出现，正是千呼万唤的房地产投资信托基金（REITS）大显身手的时候了。房地产投资信托基金（REITS）的大发展，不仅是分解房地产市场对金融体系压力的必要机制，也是扩大居民投资渠道、增加普通老百姓分享城市增值的机会。

从北京市的试点情况来看，2016年11月首批4宗“限房价、竞地价”的地块成交结果均为开发商自持100%的商品住房，楼面地价最高不超过3.6万元/平方米。随着试点地块的成交以及后期政府部门对自持商品住房的专门管理，自持模式给租房市场提供了更多有效、高质量的供给，带来了居住条件的改善。另外，大量房源的增加，有望平抑住房租金，租房者的选择更加丰富多样，“购租并举”的住房市场已初现雏形。还有，试点成交地价的结果将土地价格稳定在合理区间内，对区域房价的未来预期和走势有一定的引导作用，有助于抑制房地产泡沫，使得市场预期回归平稳和理性。