Q4 利用小区共有部分产生的收益归谁所有？
案例：某物业公司在小区的楼道、大堂、电梯内等公共区域刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元。小区业主委员会认为，物业公司在未经业主同意的情况下，利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自占有使用，违反《物业管理条例》。物业公司则辩称，从2012年经过政府批复和招投标备案取得该区域的经营权，运营成本是每平方米2.8元左右。而收取小区的物业费只有每平方米1.5元。物业公司在成本逐年增加的情况下，一直亏损运营。这笔钱款已用来补充物业费收入严重不足部分。
结果：法院最终并没有采纳物业公司的抗辩意见，依法判决总共26万余元的收益归全体业主共有。
据初步了解，北京地区电梯静态框架广告每块每周的广告费在120元到150元之间，一年下来的广告费在6000元到8000元左右，因为楼宇不同可能有所区别。按一部电梯安排三块静态框架广告来计算，一年下来可收取广告费2万元左右。除了广告费以外，小区内还有很多其他产生收费的事项，比如车位费、快递进驻费等。
《民法典》对“利用小区共有部分所产生的相关收益归谁所有”这一问题作出了清晰回答：
《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
《民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”通常实践中的做法是在小区内张贴栏进行公告，有些业主委员会还有微信群，可以在微信群中进行公示。
说点题外话，实事求是地讲，随着近些年经济的发展，一些早期定下的物业收费标准可能偏低。如果物业公司在经营过程中确实入不敷出，正确的做法是经过仔细核算，用公示的形式、通过合理合规的手段调整物业收入。如果未经业主大会、业主委员会同意，把公共费用的支出收益用来贴补物业费，哪怕真的如物业公司所说入不敷出，人民法院也是不予支持的。
Q5 物业公司出租外墙设的广告牌砸坏轿车，业主是否可以索赔？
案例：某物业公司将其管理的临街居民楼外墙面出租给广告公司，广告公司在墙面架设了广告牌。某一天当地刮4级风，将广告牌吹掉后把业主停放在楼下的轿车砸坏。试问此案应如何处理？业主能找物业公司索赔吗？答案是可以索赔。
《民法典》第九百四十二条第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”本案中的物业公司虽然出租外墙面没有自己使用，但依据上述《民法典》的相关规定，特别是有关物业服务合同的强制性规定，物业公司必须保证小区业主人身安全、财产安全、物业设备设施等方方面面的安全。
《民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”而四级包括四级以上的大风都是比较常见的，因此不构成《民法典》第一百八十条中规定的“不可抗力”，物业公司应承担赔偿责任。如果广告牌安装没有质量问题，被十级或十级以上大风吹下来，这就属于不可抗力，物业公司没必要承担相应法律责任。
扩展：本案中业主除了能找物业公司，还能找其他主体维权吗？
答案是可以的。业主还可以找广告公司进行索赔，因为广告公司是本案中的实际使用人，对所安装广告牌的安全性负有保障义务。广告牌被常见的四级风吹落，可见其存在安全隐患，因此广告公司也应当承担相应的赔偿责任。
我们今天的讲解就结束了。通过对《民法典》关于物业服务合同特色规定的学习我们可以看出，《民法典》从生活的方方面面维护着老百姓的合法权益，所以我们把它称为人民权利宣言书、社会生活的百科全书。希望以后我们还能有机会共同学习《民法典》，谢谢大家，再见。
（根据宣讲家网报告整理编辑，
未经许可，不得印刷、出版，违者追究法律责任）
事业单位标识证书
京公网安备 11010102001556号
已有0人发表了评论