谈谈我对当前楼市回暖的看法

房价这几年的发展往往是出乎我的意料，我认为它要落，可它又涨了。所以人家问我现在房价怎么样，我都不敢说了。经济学家怎么判断呢？他是按照利润和竞争两个均衡点进行判断：在竞争的条件下，利润太高，价格就相应下降。经济学家都是这么判断的，但事实上目前这个市场是价格高，投资的人认为它还会高，所以还是会继续买，这样价格就被推得更高，越来越背离均衡点。经济学家的判断都是以恢复均衡点来看待这个市场的变化。但事实上很多买房的人不是为了自己用，而是为了将来卖掉。

一个说法是很多人买房是在做投资。我觉得要区分投资和投机的概念。投资就是我花一笔钱，以后每年从花的钱里面得到回报。比如说我买了一个房自己住，每年省出了房租，就等于得到了回报。我买一个房子租给别人住，每个月能够收租金，这也是一种投资。什么叫投机呢？买了房子以后就把它空在那儿，自己不住，别人也不能住，这叫投机。不要把投资和投机搞混了。投资是好现象，买房再多，大家把它作投资，利用起来了，你出租、做仓库、做办公室都是好事。怕的就是投机，当然，投机也不是说完全不好。投机也有它的好处，但不能太多。现在我的估计是投机房太多，空房太多，长时间空房就是投机房。空房太多的话，就成问题了，就是泡沫了，很多国家都有这样的经验。投机太多，看它往上涨，还要买，到最后这个房子根本不值那么多钱，就是为了等它涨价，所以就买了。但空房太多了，后来有一天大家都卖，房价就会直线地往下降。这是非常危险的，泡沫就会破裂。现在房市有没有泡沫？很多人的估计不一样，我个人的估计是有泡沫的，根据就是空房多。我的根据也是平时的观察，晚上看看外面的楼盘有没有人住，因为这很难统计出一个确切的空房数字。这个房子卖掉以后，是不是这个人自己不用；有的虽然空着，本人出国了，回来还要用的，也不能说他是投机房，也有的礼拜六、周末来住一下……有各式各样的情况，所以你很难判断这个房真的是投机房还是暂时性的空房。

如果投机房挺多，这是一个危险的事。多到什么地步为危险？我不是这方面的专家，要问房地产专家。我知道他们也有这个估计，到百分之多少可能会有危险？具体指标还不好说。反正空房太多、投机房太多的确很危险，买房人觉得很合算，四年以前的房价很便宜，现在涨这么多，买了虽然没有利用它，但房价涨了就赚了，他觉得挺合算，所以还要买。这就危险了。我的判断是，现在房价的走势从近期来讲，未来的半年、一年，总的趋势是要恢复均衡，是要落的。但说不定投机的人积极性挺高，他还要买，不过这种可能性越来越小，原因是GDP增长率在下降。GDP就是全国人民创造的财富。大家财富多了，钱就多了，他就要拿这个钱来用，没有什么别的用途，他就买房子。GDP如果不是像过去两年11%、12%的增速，只有7%、8%，房价势必会下来。当然，这也是老百姓都期望的结果。如果我们现在假设要让房价下跌。它应该满足的基本条件有哪些？

对这个问题，我们还是从供应和需求来分析。供给增加，或者是需求减少，房价就要跌了。这是从均衡面来看，不是以投机的方式来判断。从均衡面看什么条件会下降？就是需求下降，需求下降就是大家愿意买房子的钱减少了。这有几种可能，一种可能就是大家的收入增加得少了，还有一种可能是收入没有减少，但有别的机会可以用这个钱。如果这两种情况发生，房价就会落下来。还有一种情况是GDP没有下降，财富上升，但分配变了，有钱人分得少，低收入的人分得多。低收入分得多他也不会买房，有钱人分得少，他就减少买房，这样就会减少对房子的需求，但这种可能性非常小，收入分配一时半时是改变不了的。比较可能的还是GDP下来，开发了其他的投资机会，这个时候房价就会落下来。