谈谈我对当前楼市回暖的看法（2）

有媒体的朋友告诉我，说他们最近去做了一些相关调查，现在北京地铁6号线要经过的朝青板块，在东四环、五环之间的地盘，楼价涨得非常猛。两个月之前他们考察过的均价在14300元/平方米的华纺易城这个楼盘，已经觉得价格很高了，但现在实际的价格已经达到了17000元/平方米，据说就这价格想挑房还得找人托关系。而且你去到那儿，他会说房子已经被定了。整个板块考察下来，二手房的考察价，国美第一城已经达到了一万四五。当记者说要看房时，很多地产公司的销售人员就会告诉记者，这个房主是温州炒房团的商人，我帮你联系；那个房主是重庆商人，他买房是要等升值的……他们那天问下来，问十套房，基本上就会有六到七套是这种情况。其中有一个环节是找新房，不是毛坯房但没有人住过的。他找到的大多数都是外地经商人员在北京买的空房。考察下来他们发现这个比例很大。他们问我，国家会不会针对这种实际情况做出相应的政策调整来限制购房房主的条件？比如说正常的经济基础一人配一套房，限制外来商人购房的数量？

我的看法是这个很难，这群人到京城来购房有很多原因，很难区别是投机还是实际的需要。很难限制外地人到北京来买房。现在可以做的是，对国家有好处、对房地产有好处的，就是开辟新的投资机会，比如说最近对农村金融的开放，本来中国老百姓是不可以进入金融业的，金融业的、保险、银行、大的证券公司都是政府做老板。不像美国，美国的银行全都是民办，我们的银行是政府办。但现在有一个新政策，农村的银行老百姓可以办，现在已经有好几百亿、上千亿的钱已经进去了，因为那是很赚钱的。办银行是非常赚钱的，谁都想办银行。现在还没有放开，因为有很多限制，但已经看到苗头，中央要放开农村金融，几百亿、上千亿的钱就会进去。农民一般不会选择买房。如果没有这个渠道，这些钱也许全都买房了。最好的办法就是多开放对民间不开放的市场，比如说农村金融。还有城市金融的机会也是很多的。还有石油、通信、邮政，这些都可以向民间开放，钱大量的进去，钱流到别处了，就不会投资买房子了。现在房地产市场不太正常，因为人们的投资渠道太窄，而投机太多。

有人说，现在房价确实是涨了太多，很多老百姓也在声讨房地产商，可是房地产商的代表潘石屹、任志强也都出来诉苦说房地产没有那么大的利润可图，那么现在推动房价上涨的罪魁祸首到底是“谁”？

首先，我觉得房地产商说什么你别听，你要看事实。事实是，我们房改十几年，这十几年里面，开始的时候只有少数的开发商，他们都是小开发商，没有多少钱。现在有非常多的开发商，而且很多人都进了财富排行榜前列，你说他们有没有钱？没赚到钱怎么变成大富豪的？但我不赞成“这些开发商都是黑心的，赚钱是黑心赚出来的”的说法，这是没有道理的，因为谁都想赚钱，而且市场上赚钱是很正常的，不叫黑心。问题是为什么给他有那么大的机会赚这么多的钱，而且他赚这么多钱是对社会有好处还是有坏处的？房地产业长时间维持高利润，为什么有这么高的利润呢？为什么房价下不来？我觉得跟竞争不充分有关系。凡是竞争充分的行业不可能有过高的价格。马路上一个卖白薯的他很想卖高价，但卖不上去，因为旁边还有一个白薯摊，彼此竞争，价格就保持在一个合理的水平上。现在房地产的问题就是竞争不够充分，不够充分的原因我不是太了解，但我估计有两个：首先，房地产业进入的门槛很高，我有一千万我想干房地产，不行，你得两个亿才可以。买一块地都得好几个亿；其次，竞争不充分还有一个原因是土地供应少。如果土地敞开供应的话，地价就落下来了。但有些地方的地价落不下来，比如说黄埔江边上，杭州西湖边上，那里没多少土地可供开发。但北京四环、五环有很多的地，如果把这个地开发出来，房价马上就下来了。总之，竞争不充分的原因一个是门槛高，一个是土地供应少。

那么是不是也是因为外来人口多的原因？我认为不是，外来人口大多数买不起房。买房的人要么是外地来做大生意的。外来打工的人大多是买不起房的。主要原因还是竞争不充分，房地产的竞争一个是玩土地，一个是玩资金。土地方面有保护耕地的限制，耕地不能随便变成开发地，这是一个原因。资金方面，我想问银行借一个亿，肯定借不来。银行借给什么人不借给什么人，这里面很复杂，开发商有的能借到，有的借不到。借不到就不好配置了，资金周转不灵的时候，他很被动。所以房地产也有一个自我膨胀的加速过程，他赚的钱越多，越能借到钱。因为银行看你是一个大房地产商，你有那么多楼盘，我不怕你还不起。小房地产商也有破产的，不是完全没有竞争，也有竞争，但这种不是一种透明的竞争，像卖白薯那么透明。房地产的竞争一个是土地，一个是资金，有很多都是灰色交易，不是那么公开透明。因为有的人能借到钱，有的人不能借到钱。那你怎么交易？这回扣就不好说了，因为很难拿到证据。但确实有的能借到钱，有的不能借到钱。

国土资源部在7月底的时候，对全国620多家房产项目进行了调查。项目成本已经被曝光了，据项目调查的结果显示，这个行业整体利润大约已经超过了30%，属于一个高利润行业。在我们的经济实体面整体下滑的趋势下，这样一种利润对老百姓来讲是不是合理的？竞争充分的话，高利润就没了。我存一千块钱，一年能拿三百块钱的利润，那这个待遇就太好了，现在存款是3%的回报，房地产业30%的利润是十倍的正常利润。但你能不能进去呢？竞争不充分的结果就是高利润下不来。我想，房地产业30%的利润是属于超额利润，不是正常的，正常的利润应该在10%上下，所以可以说这是暴利行业。现在4%的国库券大家都抢着买，有10%就好得不得了了。现在有30%，根本不可想象。