对当前中国房地产问题的观察与思考（4）

现在有一个来源于网络的世界房价最高的十大城市榜单，虽然这个榜单不一定准确，但也可以说明一些问题。在这个榜单上，第二位是莫斯科，第十位是孟买。很多欠发达国家的房价为什么那么高呢？我认为一个重要的原因就是，他们的收入差距和区域差距在扩大，富人集中到少部分比较发达的城市，造成了几个比较发达的城市房价上涨压力过大。

如果我国的大城市和中小城市的压力差距继续扩大，那么是不是有一天我国的北京、上海也有可能登上这个榜单？通过这个问题也可以帮助我们很好地理解几个悖论。

一是建大城市群能否降低房价？很多人认为我国优秀的城市太少，应当通过围绕核心城市建大量的城市群来提高城市的容量，或者高铁开通可以降低房价，因为开通高铁后我们就可以在石家庄居住而跑到北京上班，或者多建地铁可以降低房价，比如可以在郊区乃至临近省份居住，坐地铁到中心城区上班。

但事实上这样做的效果可能与想象中的恰好相反，就是说建大城市、开通高铁、多建地铁、多建高楼大厦，最终的结果可能是进一步推高房价，而不是降低房价，这就形成一个悖论。随着高铁和地铁越建越多，这个城市的品位就越来越高，它与其他城市的差距越来越大，更多的人就涌入到这个城市里面，使这个城市的房价上涨压力进一步增大。台湾在高铁没有开通之前，台北和高雄的房价相差3倍，很多人认为高铁开通了之后可以拉低台北的房价，提高高雄的房价，而实际上高铁开通了之后，高雄的房价没变，台北的房价变成了高雄房价的5倍。像多建高楼提高容积率也是这样，实际上一个城市如果建的楼都很低矮的话，可能他的房价反而会很低。

通过以上分析我们也可以理解一些看似严厉的调控政策为什么收效并不显著，比如限购政策，房价过高、上涨过快的地区可以在一定时间内，限制居民家庭的购房套数，现在北京、上海、厦门、深圳等一大批城市都出台了所谓楼市限购令。以北京为例，所有的家庭只可以新购买一套商品住宅，看起来这个限购好像非常严厉，但如果所有的家庭真的都去新购买一套住宅的话，那么北京的压力也是非常大的，因为北方就北京这么一个比较好的城市，如果说要选择的话，北京肯定是一个首选。