对当前中国房地产问题的观察与思考（13）

第三，逐步缩紧大开发商的融资渠道，削弱开发商的整体囤地能力。

由于开发商可以通过多种途径合法规避土地闲置的处罚，政府没有办法对开发商囤地进行有效监管，开发商通过囤地可以操纵市场供给，达到地价上涨的目的。但无论是囤地还是囤房、惜售，都需要占用大量的资金，因而这个资金就成为房地产企业的生命线，融资环节就成为房地产企业最薄弱的环节，一旦缩紧了融资渠道，开发商就只有放弃囤地、囤房、惜售的策略，进行抛售或者变现。

考虑到开发商的一致性，全面缩紧开发商的融资渠道并没有太大意义。如果没有大开发商的市场主导，小开发商囤地可能面临巨大的地价波动风险；如果全面缩紧了开发商的融资渠道，开发商可以通过紧缩供给来要挟政府。我们要做的是暂时禁止大开发商上市融资，限制各类基金信托计划为大开发商提供股权或债权融资，逐步缩紧停止对大开发商的信贷，这样既可以大大削弱开发商的整体囤地能力，同时又不使市场供给过分下降。

第四，将大开发商作为主要的调控对象，加大对中小开发商的扶持力度。

改变历次调控把板子都打在小开发商身上的事实，将大开发商作为调控对象，可以进一步分化瓦解开发商阵营，优化住房市场的结构。银监会和各大商业银行对开发商信贷都实行名单制管理，可以考虑将这个名单作另外一种解读，就是暂时冻结或严格限制对名单上开发商的贷款，积极探索对名单外开发商的安全信贷机制。此外，增值税清算等政策也应当充分考虑中小开发商的承受能力。

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