牛刀：住宅价格该如何回归常识？（2）

其次中国楼市的税制存在很大的问题。中国这么大，人口13亿，而住宅的税收主要集中在交易环节，在持有环节没有税收。这样产生的市场导向就是鼓励市场进行交易，更直接的说，就是鼓励投机行为。当初实行这种税制和开发体制，主要是借鉴香港模式，但是，香港只是一个城市，英国当时管理也只有100年，实行这种税制有情可原，但是，中国这么大，一旦楼市投机猖獗时，就无法收场。所以，未来住宅持有环节一定要课以重税。

这两种原因导致整个市场把住宅不当作居住的功能，而当作家庭的主要资产。一步一步放大了泡沫，现在，已经在破灭。后果，无疑是严重的。

二是住宅的基本常识。

衡量一个城市的住宅价格，有4个指标。这4个指标就是关于房价的最基本的常识。

一个是房价收入比。这是最主要的，关系到中国经济的健康运行。其意义在于，一个健康的经济体，有赖于生产和消费的有效健康的运行，而城乡居民的消费力直接关系到生产力和生产关系的水平问题。如果房价过高，必然会影响城乡居民的消费，消费的急剧萎缩将会导致中小企业一排排倒闭。有人说，房地产拉动消费，拉动就业，这是一个误区。房价泡沫只会蚕食所有企业的利润，影响绝大多数的中小企业，甚至影响大型企业，而拉动的只有水泥、钢材、建材、家居等几十个有限的行业。

第二个是租售比。租金和售价应该有一个合理的比值，也就是说，30年至50年的租金能够收回投资都在合理的区间，而我们一线城市，却要80年至100年才能收回投资。这种投资还有价值吗?而且，有的三线城市四线城市，连一个租赁市场都没有，那根本就不是一个成熟的市场都没有，却无限炒高房价。这是很可笑的事。

第三个空置率。空置率的国际标准是6%至10%。而中国绝大多数住宅空值率起码都在30%以上。住宅空置，不仅影响土地资源的合理配置，更加引起相关产业的产能发生过剩。房地产热的最后结局，一定是泡沫破灭，不管是哪个国家，都无可避免。

第四个住宅总值和GDP总量的比值，不能高过200%。也就是说，这个城市的住宅价值总量不能高过现有GDP的2倍。中国的城市化没有完成，三四线城市还有一些农村，而农村房价估值多少说不准。仅就以二线城市来说，住宅总值已经达到360倍，甚至400倍。日本东京泡沫破灭时，住宅总值达到GDP的310倍的时候。

三是土地财政的制度建设。

一个城市的土地出让金，多少比例用于社会保障住宅的建设，住建部没有制定统一的标准，这是我国土地财政的一个最大缺陷，也是住宅困境的主要原因。目前，这个标准是由各个地方城市自行订立报住建部备案即可，这就造成地方政府在认识上的严重分歧，导致政府保障住宅严重短缺，而商品住宅严重过剩的主要原因。

比方说广东省前几年土地出让金根本就没有标准，2011年在土地出让金急剧减少后，才制定一个标准，将土地出让金的20%用于社会保障建设。这个标准低于国际标准的30%，低于新加坡50%。一般国际标准是50%，最高的达到90%，比方说西班牙。

因为中国各大城市土地出让金比例与中国住宅制度建设关系重大，利益集团主张取消政府保障，全部实行商品住宅化是严重错误的行为，现在必须给于纠正。结合我国实际，土地出让金的50%应该用于当年的普通住宅建设，应该由全国人大立法，各大城市严格执行，这样才能真正保障民生居住问题。

再比如社会保障住宅涵盖的群体问题也存在诸多争议。很多国家是以纳税人在所在城市连续纳税5年以上为标准，我国大部城市是实行以户籍人口为标准，更有甚者只为公务员解决住宅问题，其他群体一概实行商品住宅。这就是全社会一窝蜂去考公务员的主要原因。这种现象不改变，也是高房价成因的主要因素。

再比如保障住宅的户型问题，公租房是一种户型，但是不应该成为主流户型，而应该只是保障住宅的辅助。保障住宅的主流户型应该分为两种，一种是90平方米两房，一种是120平方米的三房。90平方米的两房适用于年轻群体刚刚成家立业的家庭，一种是长期居住在这个城市两代人居住的家庭。

利益集团强调住宅商品化，是无视居住权的行为，必然会引起社会混乱，也更加引发社会的严重不公，也是我们这十年诱发高房价的主要原因。不解决这个问题，就无法实行中国经济的转型，也不可能实行国家的长治久安。