牛刀：住宅价格该如何回归常识？（3）

回归常识，那就是将土地出让金的50%用于建设普通住宅，以改善和满足人们的居住需求。城市市政工程和公益设施，应该有地方政府财政收入支出，而不是在土地出让金中获取。

四是土地金融面临的问题。

我们目前的土地金融政策，存在巨大的系统性风险，泡沫破灭几乎是无可避免的。其主要因就是金融政策完全鼓励投机行为，而不是真正为民生居住服务的。在我国开始实行商品住宅的时候，是32年在深圳搞起来的，在住宅上和商业物业、工业物业实行严格区分。这是符合当时深圳的特殊情况的。现在应该改变这一切。

比方说：在住宅上，我们实行的是三成首付利率七折优惠的政策，在住宅年限实行70年制度，这样便于刺激购买，更便于解决绝大多数工薪阶层解决居住问题，是一种积极的行为。我们当时对商业物业实行的是40年至50年的土地使用权制度，在金融上实行的是五成首付，而且利率不予优惠。工业用地放得更开，深圳很多村里不需经过批准就可以建工业厂房用于出租。

后来其他城市很多模仿深圳模式，但是，对高级公寓酒店式物业产权式商铺旅游地产等等商业性物业全部采用住宅式金融，一下放大了房地产的金融杠杆效应，鼓励是投机炒作。在土地上先是交纳保证金就可以办理土地使用证，又将土地使用用于抵押在银行贷款。这是一种空手套白狼的行为，用的都是银行的贷款。在上世纪沿海房地产泡沫破灭时，海南发展银行被迫破产，一个主要原因就是，在圈地运动中产生大量的债务都是以土地为抵押物品，土地价格一下降，银行坏账就大量产生，最后只得关闭。

所以，土地金融应该区别，住宅的归于住宅，继续实行三成首付和利率优惠政策，只限于第一套房;而商业物业和高级公寓、别墅等一律不得使用金融杠杆效应，不得采取首付几成的方式，才能阻止投机行为，也能够遏制开发商打擦边球的行为。

因此，我们回归常识，那就是三成首付只能适用首套居民住宅，房贷利率应该和国际接轨。其他的房地产开发贷款必须按时足量的缴纳。

五是购买行为面临的问题。

在中国各大城市买房子有四种形态：

第一种形态是，绝大多数买房人他们买房子是为了自己住，也就是有真实购房需求的群体，因为要成家立业，所以想依靠自己的打拼为自己争取一个居所，同样买房的形式也是自己赚钱交首付，三成或者五成，然后依靠自己的每月收入交付月供，所以月供和房价之间有个合理的比例。你们的这种买房行为叫做对冲，就是用自己的收入去对冲以后长达二三十年住房按揭款。如果房价过高，绝大多数人就会感到不堪重负。

第二种形态是，一部分有一定财富的人，他们完成了原始积累，所以很多人买房子是为了出租。用一个首付款做杠杆，在银行融来一倍的资金，然后将整套房子出租，2006年以前，这种买房形态绝大多数是买商铺，只能做五成按揭，好的商铺买房人的盈利空间相当不错。但是，后来开发商开发出投资性小户型公寓，看上去也是用于出租的，但形态和商铺已经不一样，因为，国家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，那么，投资人在银行的杠杆效应是5倍，从商铺1倍放大到住宅3至5倍，是开发商钻了金融政策的空子。你可以看看开发商是如何破坏国家金融政策，一步一步把中国楼市变成了一个赌场。

第三种形态是，因为住宅可以二成或者三成首付，也就是说在银行的杠杆效应可以达到3至5倍，吸引了大量的资金来买住宅，因为住宅投机可以超过除了期货之外的所有资本投机。这部分人买房子是为了卖出去。他们为了在短期内卖出去，有个大的差价，往往伙同媒体和开发商一起，抱成一团，炒买炒卖哄抬房价。这种买房形态，叫做投机。

第四种形态是，更加荒谬，却在司法机关和地方政府的关照下大行其道，他们买来一套房子，只是交了一个很少的首付款，然后，再找评估机构评估成两倍甚至三倍的价格，转手倒卖，或者说自己再卖给自己，从银行套取大量的资金。上海的姚康达，买了一个900万的房子，评估成2600万，只用200多万在不到半年的时间内赚了银行将近2000万，还有什么比这个更赚钱?这种买房形态，叫做“庞氏骗局”。这就是房价成倍上涨的主要原因。

住宅市场的常识是，而且只能是改善和满足人们的居住环境，而不是用来投机炒作的。但是，整个中国楼市充斥了第三种形态、第四种形态，与第一种形态比起来，还有公平性可言吗?在一个庞大的市场毫无公平性可言，普通老百姓充当的是什么角色?除了被掠夺，还有什么?最后是泡沫破灭，危及金融体系。