房产税真的要来了？

一则来自国土资源部官网上的小新闻，再度引爆了“房产税”山雨欲来的话题。但事实上，无论是湖南湖北地税部门在做的所谓房产税试点准备工作，还是各种或明或暗的税务部门的动作，现阶段都未涉及向居民征收房产税。

征收房产税仅仅是整个房地产税制改革的一个环节，如何回避重复征税、如何压缩土地出让金让地方政府摆脱土地财政，以及如何通过人大的立法程序，至今也没人给出确切的答案。

房产税要来了？

自从2011年两城市进行试点之后，对于全面开征房产税的担心在人们心中不断发酵酝酿。只需几句流言蜚语，这个恐慌感就可以被迅速调动起来。

2012年8月20日，国土资源部官网称，湖南湖北正在制定房产税试点的细则，包括向个人已购二套房征税。尽管这个消息只是其下属《国土资源报》转载其它媒体的三手新闻，还是被部委官网的特殊身份充分放大和激活了。是日夜，该消息自国土资源部官网上消失。

8月21日，湖南省地税局直接否认接到过试点通知，湖北省地税局新闻发言人徐正北倒是承认了正在制定细则，却在第二天惨遭辟谣。8月24日，南方周末记者前往湖北地税采访，徐正北整日都未现身。

而国税总局一位内部人士和湖南、湖北两地的一些税官均向南方周末记者证实，两湖确实在进行一些房产税改革的准备工作，也不排除成为第二批试点的城市，但试点的大方向是“房产税和城镇土地税的合并”与“按照评估值计税”，而且是向企业征收，暂时不会效仿第一轮上海和重庆两座城市的试点。

2011年1月28日，上海和重庆开始房产税试点，分别向居民的增量购房和存量高档房征税。接近国税总局的一位人士对南方周末记者透露说，“并非不想扩大上海重庆的模式，只是至今没有地方政府主动承担。”

一如既往，中央财税部门至今未对传闻做出任何回应和解释。进入本周，央行网站上仅刊登了一篇调研报告《房产税应取代限购政策》，又有消息称住建部的《房地产业十二五规划》初稿中对房产税表示支持。传闻依然是传闻。

而据《经济参考报》报道，8月29日，财政部部长谢旭人在十一届全国人大常委会第二十八次会议上表示，将稳步推进个人住房房产税改革试点。这样的官话好像什么都没说。

“两湖”在做什么　

国税总局一名官员也在一个非公开的小型座谈会上表示，“假如今年底或明年初两湖试点，也是先工商业再居民，什么时候过渡到居民，这个事情太敏感，我也说不准”。

关于这个敏感的话题，湖北鄂州地税局的一名副局长在拒绝透露姓名的前提下，依然矢口否认了鄂州是房产税改革的试点。

但当南方周末记者提及“房产税和城镇土地税合并”之时，这位副局长承认，他们正在对现有征收房产税、城镇土地使用税的企业依照评估价值进行测算。

“我们收集了哪些企业有多少房子多少地，以前要交多少税，如果合并后按照评估值计算要交多少，也研究了多高的税率更合适。但目前也只是把数据报到省局，至于省局怎么用，会不会让我们试点，不知道。”他也确认了湖北省目前只有鄂州在进行这项测算。

湖南省湘潭市地税局一名科长告诉南方周末记者，这项工作湘潭也在做，只是因为省局没有确定税率，所以统计和录入了企业的房子和土地的评估值，没有进行具体计算。

两湖关于房产税的改革方向2011年年底已经定下。2011年12月的全国部分省市财产行为税工作座谈会上，国家税务总局财产行为税司司长陈杰公布了2012年要做的四项税收政策改革，其中之一就是在湖北、湖南开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。

城镇土地税的税率并不高，在大城市也不过是每平方米每年30元左右，对于企业来说九牛一毛，合并到房地产税中的意义何在？房地产税改革专家组顾问曲卫东认为，这是房地产税改革的原则性方向，因为相关税费中有很多不合理不科学之处，需要简化整合清理，这一次合并只是开始。曲卫东还提出过合并城市建设维护税和教育费附加税的建议。

“房土合并征税，取消土地增值税等”是早在2003年中央首提“房地产税改革”时就设立的一个改革方向。只是在随后的房地产市场暴涨之下，改革目标越来越远，房地产整体税负却越来越高。

如此看来，如此闹腾的两湖新型房产税试点似乎暂时与向居民征税关系不大。国税总局一名官员也在一个非公开的小型座谈会上表示，“假如今年底或明年初两湖试点，也是先工商业再居民，什么时候过渡到居民，这个事情太敏感，我也说不准”。

不过，包括鄂州和湘潭在内的全国多个城市都在进行的另一项工作“存量房交易评估系统”，显然是在为个人存量房征税做准备。

就在上海重庆正式开始试点前两个月（2010年11月），财政部国税总局低调发文要求各地推进房地产评估技术。这项技术的核心是建立存量房评估体系，最直接的目的是堵住二手房交易的税收漏洞。文件没有讳言这同时也是“为房地产税制改革提供思想、人才和技术上的储备”。

2012年5月至9月，全国三十多省市的七十余名税务官员还专门来北京上一个“房地产估价技术应用”方面的培训班。这个由国税总局委托人大公共管理学院办的培训班也成为这轮房产税传言的注脚之一。项目负责人曲卫东指出，这就是一场普通的培训班，外界不应赋予太多意义，但他也没有否认这是在为房产税改革提供人才储备。

财政部在文件中给出的时间点是2011年7月1日前各地完成试点，2012年7月1日全面推行。湖南湘潭和广东广州等多个城市都很好地执行了这个文件，湖北鄂州正在推进之中。

乌龙始末

“房产税与房地产税改革不完全是一回事，下一步也有可能包括上海重庆模式的房产税试点扩大，但从中央层面来说，房地产税改革才是长期的改革方向。”

“房产税和城镇土地税合并”，两湖正在准备，但毕竟没有明确要试点；“存量房评估计税工作”，两湖在做，但全国各地也都在做。回过头来看这一起疑似乌龙事件，湖南的直接否认和湖北的先承认再辟谣，其实都不算说错。

湖北省地税局新闻发言人徐正云说，房产税改革征收细则正在制定中，只是不确定怎么征什么时候征，这没怎么偏离事实；第二天，湖北否认了这个说法，说正在进行的是二手房交易的市场价值评估，也可以理解为更严谨的表述。而湖南方面的“没有接到通知、没有具体部署”更加政治正确、事实无差。

过去半年中，两湖有可能成为下一批房产税改革试点区域的新闻并不少；国务院楼市督查组回京后，房产税加速扩容的大道小道消息更多。但这一次骤然成为焦点新闻，除了部委官网转载，更关键的还是那句“对个人已购二套房征税”。

追本溯源，这句话其实是一家房地产专业媒体的记者以群众身份向国税总局财产行为司咨询而得来的，8月17日刊发，随后被国土资源报发现并转载于国土资源部官网之上。8月29日，南方周末记者再次致电国税总局财产行为司，对方拒绝提供此类咨询。

由于2011年年初开始的第一批上海重庆试点面向的是个人住房，试点一年半后，扩容声音不绝于耳。公众对于第二批试点的普遍想象仍然是面向个人住房，这也最关乎公众的切身利益。

“这个理解有一定的偏差。房产税与房地产税改革不完全是一回事，下一步也有可能包括上海重庆模式的房产税试点扩大，但从中央层面来说，房地产税改革才是长期的改革方向。”国税总局有关人士在前述非公开的座谈会上表示，他个人也认为现有的房产税试点是不合规的。

不过，据一位接近国税总局的专家透露，中央财税部门并非不想进一步扩大对居民住房征税的试点，问题是今年至今还没有一个地方政府愿意主动承担这个试点工作。“谁都不愿意冒房价下跌进而财政收入减少的风险。”

近日再次爆出的地方税务官员纷纷上京咨询房产税征收办法和试点影响一事，南方周末记者了解到，进京官员均来自省级税务系统，而非具体承担试点工作的地市。“即便不少地区的确面临土地财政收入减少的问题，但试点房产税带来的税收增加实在杯水车薪，还要冒着试点初期房地产投资进一步下降的风险。”接近国税总局的专家分析。

普征还有多远

“成为一个主体税收份额需要占40％，连所得税上升到一个主体还差很远，财产税更不用说了。怎么可能用房产税取代土地财政？”

身为一名房地产商，阳光100副总裁范小冲倒是一直以来都在支持开征房产税。“我们这个行业受够了今天限购明天限价的行政调控手段，而合理合规的房地产税收制度，才是更长效更市场化的调节机制。”

范小冲心中理想的房地产税改革前景是：地方政府获得了可持续的税收来源，改变一次性卖地的政府行为，提供更好的公共配套服务；购房者交易环节的税负少了，持有环节税负多了，从而释放出大量存量房，市场结构更加健康。

但现实却很复杂。“卖地的规则玩了十几年，忽然间改变规则，实施的难度和阻力都很大。”他说，只能先易后难，还要配套一系列的财税制度改革，比如中央和地方的分税关系，比如解决好土地出让金和房地产税重复征税的问题。“有出让金，就不应该再重复征税。”　

那些持激烈反对意见的人，也是认为这些问题难以解决。国税总局原副局长许善达在接受媒体采访时，就曾明确表示，房产税成为地方财政收入的主要来源短期内并不现实。“成为一个主体税收，份额需要占40％，连所得税上升到一个主体还差很远，财产税更不用说了。怎么可能用房产税取代土地财政？”

前述国税总局内部人士的意见是，中央层面一旦开征房地产税的时候，会采取措施大大压缩土地出让金的比例和厚度，压缩到比较低的比例，但不会取消。

但是，如何压缩，能否压缩，难以想象。迄今为止，中央财税部门始终没有给出明确的改革解决方案，只是一再强调向个人住房征税的方向不变。全面普征个人住房持有税虽然仍然遥远，但在渐行渐近。

“今年两会后，越来越明确的方向是房地产税改革，而非简单粗暴的开征房产税，往这条路上走是正确的，但我们也呼吁中央财税机关能主动向公众解释清楚——房产税和房地产税改革不是一回事，并尽快给出更加明确合理的改革解决方案。”全国工商联房地产商会会长聂梅生2012年8月23日接受南方周末记者采访时这么说。