中国房地产是否会重蹈美国覆辙（2）

其次，2012年保障房的大量入市将对改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。根据2010和2011年保障房的开工量及 竣工周期测算，2010年新开工的590万套保障房将在2011年底竣工约300万套，其余290万套将会在2012年竣工并具备销售条件;2011年新 开工的1000万套保障房将在2012年逐步竣工约500万套左右。叠加之后，2012年约计有近800万套保障房竣工，尽管从结构上，商品房与保障房中 经济适用房、双限房、棚改房存在交集区域，但是大量中低端住宅的入市将明显改变2012年中国房地产市场的供给结构，中低端住房相对过剩的情况则更为明 显。

最后，从需求端衡量，基于2010年释放了大量金融危机期间被抑制的房地产需求，未来周期性驱动力将会减弱。从趋势性驱动力来讲，未来几年一二线城市 的城市化率的递增速度将逐步下行，人口和城区扩张步伐放缓;人口结构的变迁使得30—45岁之间的核心购房年龄比例趋于减少，新增需求将主要来自于人口自 然增长和家庭结构裂变。

总体上，短期内房地产行业面临供给相对过剩的格局，即使考虑到2012年对需求抑制最直接的限购政策不再续期，或者限购政策的局部放松，然而未来一年 或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，房地产将从居民财富配置的“超配资产”变成“标配资产”。基于这种情况，中国房地产行业依赖预售机制 和经营杠杆获取高成长性的阶段将逐步走向终结。

中国房地产行业将迎来显著的行业洗牌

首先，短期内，参考项目的收益率所决定的盈亏平衡点进行降价。由于不同房地产开发项目的城市和区域定位、需求定位及不同开发企业的融资成本、市场垄断 与定价能力存在较大的差异，几乎不可能在统一层面测算出盈亏平衡点所决定的合理降价幅度。尽管如此，仍然可以从宏观层面把握几个决定降价幅度的参考指标。

一，参考不同城市居民住房可承受能力的上限空间选择降价幅度。从这个角度看，根据不同城市的房价和收入水平粗略测算，当前北京、上海、杭州、深圳和广 州五大一线核心城市的实际月供收入比在80～120%之间，二线城市平均的月供收入比在50～60%之间，三线城市的平均月供收入比则在30～50%之 间，基本在合理范围。如果将实际月供收入比与刚性需求可承受的月供收入比进行比较，则一线城市的平均房价降幅应在20～30%之间，二线城市则在 10～20%之间，三线城市大致在合理区间。

二，参考项目利率水平、融资成本和自有资金的机会成本选择降价幅度。例如，一个定价为15000/平的住宅项目，净利率水平为21%，假设其它条件不 变，并进一步假设该项目的自有资金与负债比例为50%，当该项目分别降价5%、10%、15%时，净利率水平分别降为17%、13%、8%，如果平均借贷 成本超过8%时， 与潜在的机会成本相比，自有资金的收益率将为负，因此，15%的降幅则是极限状态。

其次，区域的分化与行业内的整合将成为常态。一，区域内的分化，即随着一线城市过去几年来过快上涨的房价透支了未来的潜力以及城市化速度的放缓，未来 一二线城市的竞争将更为激烈，不少龙头企业将加速布局三四线城市，这一趋势在2006年以来即有所强化，但是当前一线城市更为严厉的调控政策及中长期趋势 向下的行业环境，将迫使企业在三四线城市以规模化与城市化推动的更快速度集中。

二，行业内的整合将会明显加剧，这里的影响因素主要是：随着行业逐步进入一个相对较弱的景气循环周期，行业外的资本大举进入房地产的激励下降;在银行 信贷实施名单制管理和信贷额度控制及回款速度减缓，特别是在资金成本整体上移的情况下，只有大型开发企业才能开拓多元融资渠道，通过票据、信托、企业债等 方式融资，并且融资成本也在显著上升;随着融资环境的恶化，现在一些地产商即使支付更高的融资成本，也难以获得资金支持，流动性压力日益加大。从目前的情 况来看，中国的行业整合方式预计不仅会延续海外“以大整小”的模式，不少大型企业由于在顺周期时过度的土地储备扩张可能在当前的情形下面临被洗出的压力， 因此，大型房地产企业的破产和整合可能会成为本轮调整的标志性事件之一。

(作者为国务院发展研究中心金融研究所副所长、博导)