盘点：中国特色的四类住房制度顶层设计

原题：城镇化中住房制度的理论分析框架和相关政策建议

以下我们结合地权、房权和税收三维模型，分别针对不同市场类型(商品房市场和保障房市场)和住房类型(商品房、租赁房、经济适用房含两限房、廉租房)，希望可以提出有效的住房制度解决方案。

1.商品房

(1)定位

商品房对应的应该是最高收入，中高收入，以及少部分的中等收入家庭。目前中国城镇家庭户均住房套数接近1，但是由于最高收入家庭通常拥有多套住房，与此同时，保障房体系不完善，大部分家庭(不论是否具有支付能力)都瞄准了商品房市场。这种结构上的错配一方面使得商品房市场过度发展，另一方面又突显了商品房供不应求。

商品房应该属于“全额土地出让金+全产权+低/中/高税收”的组合。

目前我国经营性用地采用招拍挂出让方式，开发商拍地时向地方政府支付土地出让金，使用权通常分为70年和40年两种;税收主要集中在交易环节，而在持有环节较少且税率低。先不论给房产权设定一定年限的合理性，毕竟其对供需基本没有影响;而土地政策涉及地方政府财政问题，因此一时间也难以做出较大的变革。那么，唯有从税收角度改变政策。

(2)税收的必要性

与别国比较，中国住房的交易成本处于中等水平，但是持有成本处于最低水平。正是因为如此，最高收入人群拥有多套住房，并且还在房价下降时继续买入，而一些中高收入和中等收入家庭却无法拥有自己的住房(中低收入以下的家庭的住房问题应该通过保障房体系解决，不在这里考虑)。这种结构上的错配使得大部分房子空置，极大的浪费了社会资源。与其直接调控房价，不如使用税收工具调控供需。物业税的征收可以实现房地产资源的优化配置、为地方政府的财政收入提供稳定长期的来源，同时可以增加房地产投机成本，起到抑制房价的作用。长期来看，征收物业税是大势所趋。

(3)政策建议：使用物业税调节商品房供需结构

征收条件：产权界定明晰，税率税基合理，违规惩戒有力。首先，在开征物业税之前要理顺所有权的关系。对集体所有的农基地，小产权房等要明确产权关系，对家庭拥有房产的数量和价值都要有系统的统计，为征税做好法律基础。其次，在制度制定方面，建立物业评估系统，对税率的制定要考虑居民的支付能力和地方政府的财政需求，同时，地方财政要公开透明化，建立更直接的纳税人监督机制。再次，在实际操作过程中，要建立高效率的收税平台，要完善法律制度督促纳税行为。任何一方面都是一个复杂的过程，需要反复讨论和验证，因此先采用试点，再全国推广更为实际。

征收范围：自住房可以享受一定的优惠，以区别拥有多套物业的情况。例如：对首次购房者购房税费相应减少，免物业税;对两套住房以内的家庭免物业税;对两套住房以上的家庭采用累进税率，根据拥有住房套数的增加相应提高税率;对于别墅等特别高档的住宅，可以按照国际上的普遍做法，征收高于2.5%的税率。各省市可以根据自身的实际情况确定不同的税率及其累进方式，以体现区域差别性。

2.租赁房

(1)定位

租赁房对应的应该是最高收入和中高收入家庭(供给方)，以及中等收入和中低收入家庭(需求方)。最高收入和部分中高收入家庭可能拥有多套房，可以成为这个市场的供给方;而部分中等收入和中低家庭可能还未买房，或者本身可能已经有房，但是因为工作或者学习等地点距离居住地太远，因此需要在再租一套房，从而成为这个市场的需求方，这种需求可能是短暂的，也可能是长期的。

租赁房对于供给方而言，应该属于“全额土地出让金+全产权+低税收”的组合;而对于需求方来说，应该属于“无土地出让金+无产权+零税收”的组合。目前我国商品房租赁市场的不规范主要体现在三个方面：一是租金的税率太高。如果出租房的业主进入一个规范的租赁市场，就要为租金收入支付20%所得税，考虑到业主还需要支付中介费、物业费、暖气费等，同时还要承受租户对房屋保护不够而带来的加速折旧，考虑这些之后的租金收入就显得过于微薄;二是对出租者的保护不够。例如擅自改变房屋用途，把别墅改成集体宿舍等等，从而导致了很多业主宁愿房子空置，也不愿进入租赁市场。三是对租户的保护也不够。合同通常比较短期，到期后出租者可以任意提升租金或者终止合同，这样租户就需要再次花时间找房子，成本提高，因此，大多数人都倾向于买房而不是租房。

(2)必要性

由于最近几年我国商品房市场发展过快，房价大幅上涨，不少高收入人群将买房作为一种投资的途径，追求的是房价上涨带来的资本升值，但是也导致很多房屋空置，形成了很大的资源浪费。规范租赁市场，积极促进租赁市场的发展，可以更好地运用存量房产，提高资源使用效率。

(3)政策建议：鼓励商品房租赁市场的发展

建议应该使用低税收或者补贴鼓励拥有多套房的业主进入租赁房市场，从而加大房屋的供给。国际经验来看，如法国，仅出租一套房屋的房主可以免税。如德国，拥有房屋两年以上的房主出租房屋时租金可以免税。大部分国家都允许房主从税赋中扣除各种费用，这些费用包括房屋折旧、贷款利息、房屋维修费、管理费及保险等。一个规范的租赁市场也可在一定程度上缓解中等收入和部分中高收入家庭的买房需求，对高房价也有一定的抑制作用。