盘点：中国特色的四类住房制度顶层设计（2）

3.经济适用房(含两限房)

(1)定位

经济适用房对应的应该是中等收入和中低收入家庭。中等收入和中低收入家庭在我国占比大，对于商品房缺乏支付能力;但与最低收入家庭还不一样，在一定的金融支持下，他们对经济适用房有一定的承受能力。因此这部分家庭的住房问题就需要用经济适用房来解决。

经适房

经济适用房应该属于“部分土地出让金+部分产权+负税收”的组合。经济适用房采用产权限制，成本定价的方式。政府拥有部分的地权和房权，因此减少土地出让金。并且配合金融支持或者社会保障支持，相当于负税收。自住一定年限后，房屋可以在二级市场交易，交易时的收益按照土地使用权和房产权的比例与政府分配。

(2)必要性

适合政府的投入能力。我国目前经济适用房(含限价房)的建设由政府出地及税费减免，而其发展滞后的最大的问题就在于资金投入不足使得建设无法开展。如果经济适用房定位于政府只拥有部分产权，那么政府仍可以取得部分土地出让收入，也符合政府的投入能力。

符合居民的支付能力。我国目前地价占总房价的比例大约在20%～50%，这部分若能减半，居民的购买能力将大幅提升，相比商品房更加适应中等收入和中低收入家庭的支付能力。而与现在经适房建设政府出地及税费减免相比，政府收取部分土地出让金，经适房的房价也会有一定的提高，挤出的这部分需求(主要是最低收入家庭)则由廉租房来解决。

(3)政策建议：改变产权结构，加大金融支持

制度方面：改变产权结构，对保障性住房建设立法支持。在保障性住房发展顺利的国家都非常重视法制建设，政府通过立法给予了保障性住房大力支持，保证了政策的权威性和有效性，并且在保障性住房定义、保障对象界定、住房保障的具体形式和操作方式等方面均有详尽、可执行性强的规定。

供给方面：保障房建设要因地制宜。我们根据国家统计局公布的35个城市2011年人均收入、家庭平均人数以及平均房价来计算90平方米，30%首付，20年贷款，贷款利率8折下的家庭月供收入比，计算结果显示，三、四线城市家庭月供收入比较低，对商品房承担能力较强，而一、二线城市的月供收入比则偏高。因此，一线城市和部分房价较高的城市更应该扩大保障性住房在整个住房市场中的比例;而三、四线城市保障性住房比例可适当降低。建筑面积也要因地制宜，同时考虑到5年后可上市交易，完全按照60平方米建设恐怕难以满足居住要求，以及未来在市场上的出售需求。

需求方面：加大金融支持力度。世界上绝大部分国家都把信贷支持作为提高低收入者住房支付能力的重要手段。不管是直接买房补贴、租金补贴，还是低首付、低息甚至零利率贷款，抑或政府为购房者提供住房抵押贷款的担保，对中低收入家庭的购房或者租房需求提供了有力的资金支持。我国目前的公积金制度就是立足于解决居民的住房问题，但其作用没有得到最大程度上的发挥，未来应该更加充分发挥公积金的作用。甚至可以设想把养老金与公积金结合管理，年轻时买房，年老时养老，从而解决人生的两大重要问题。

4.廉租房：

(1)定位

廉租房对应的应该是最低收入家庭。最低收入家庭对居住的要求很低，也最容易提升满意度。考虑到未来城镇化的发展，初来城市的农民工根本无力购买住房，这部分人的住房需求也应该通过廉租房来解决。

廉租房应该属于“无土地出让金+无产权+负税收”的组合。廉租房的土地和建设资金均由政府提供，因此所有者为政府。负税收，即保障补贴，可分为实物配租和租金补贴，主要以实物方式，结合发放租赁补贴。实物配租是指以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只租不售。租金补贴是指对目标人群发放补贴。

(2)必要性

配合我国城镇化进程。与老一代农民工不同，新生代农民工更倾向于留在城市。所谓新生代农民工主要指80后的农村劳动力，他们目前已经占到外出农民工总数的58.4%，将逐渐成为外出农民工的主体。他们大多没有从事农业生产活动和经验和技能，因此，即使经济形势波动，就业形势恶化，新生代农民工也很少会返乡务农。他们脱离农业生产和向城市流动已经成为一个不可逆转的过程。新生代农民工最大的需求就两个：一是工作，二就是家。通过廉租房的模式有效解决农民工的住房问题。

维护社会稳定。解决最低收入人群的居住问题，对维护社会稳定意义重大。

(3)政策建议：增加供给是关键

立法支持，加大供给。廉租房与经济适用房还有所不同，廉租房土地和建设资金均由政府提供，因此廉租房成为对资金需求最迫切的保障性住房，如果资金投入不足，廉租房所受影响最大。大力建设廉租房，资金投入和土地分配都要落实。

把流动人口纳入保障。随着我国各城市间以及城乡间人口流动性的加强，城市中外来务工者和农民工的住房需求由于在保障范围外而得不到满足，仅仅是“有本地户籍的城镇人口”的保障范围将逐渐不能适应社会的变化。当低收入的流动人口租住的偏远地区的廉价房屋由于城市化进程推进或者修建保障性住房而拆迁后，这部分人群被迫移居更远的郊区，推动郊区房租的上涨，居住条件进一步恶化。因此，惠及非当地城镇户口的保障将是未来保障性住房发展的方向。

作者单位：中国国际金融有限公司研究部