新一轮农村改革如何破题（5）

土地增值收益应当怎么分？

三中全会《决定》出炉以后，有关城乡统一建设用地市场的话题成为了专家和媒体讨论的热点。我们看到非常多的人关心，农民作为集体经济组织成员，毫无疑问是这一轮改革的主角。政策制定的初衷一定是要保证让农民享受到土地增值的收益，保证和实现法律赋予农民的财产权利，那如何做到呢？随着社会经济的快速发展，土地增值空间受到越来越多的人关注，带来的另一方面问题就是，面对这样的一块“蛋糕”，谁都想来“切一刀”。请问刘研究员，土地增值收益要考虑哪些因素？应该如何分配最为合理？

刘守英：现行土地增值收益分配不合理

农民更关心的就是未来土地的开发，他自己能不能有一块。有的觉得是没拿到，有的觉得是没什么希望。那中心反映的问题就是目前这套增值收益的分配是严重不合理的。农民的地转建设用地都征走了，而给他的补偿是按照原来的农用途一个倍数补偿。另外一个就是政府，现在大家都在抨击土地卖地财政，但是政府在整个增值收益环节里只是土地征用出让的环节，出让这个环节的增值收益政府确实拿了大头。但是整个城市建设中，土地增值收益是不断开发、不断上涨，政府出让的土地，到了谁手上，增值收益就是在用者手上。实际上未来增值收益上涨的一部分主要是在用地者，比如说开发商，他为什么囤地？他放到那儿就可以涨很大一块，这一套分配机制显然是非常不合理的。这次三中全会也是用心良苦，最终是要合理提高个人的收入。

五大因素决定土地增值收益划分

我们讲要兼顾三个主体：国家、集体和个人。原因是什么？就是整个土地增值收益产生是非常复杂的。从我们的研究来讲，最起码有几个因素导致土地的增值收益：一个是规划和用途管制。就是规划你是做商业用途，规划你做农用途，那就是规划和用途管制把你土地的价值、未来的空间基本上就给你框死了。第二，基础设施建设。就是你这个路、地铁不通到你这儿来，那你土地的价值不可能涨那么高。第三，区位条件。偏远地区农民土地的增值空间和成交肯定是不一样的。比如北京这种特大城市，土地价值的升值空间和一个很小城镇的土地增值收益也是不一样的，区位条件不一样。第四，人口的聚集。大量的人口进城以后，产业发展，人口聚集，对土地的需求上升，土地的价值上升。第五，所有权的价值，就是集体所有权，就是原住民土地所有权的价值。所以这五个因素共同决定了土地增值收益到底应该分多少。