蔡继明：中国土地制度改革的思考（2）

取消《土地管理法》第43条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，赋予农村集体在符合城乡规划和土地用途管制的条件下自行设定建设用地使用权的权利。

取消《土地管理法》第63条“农民集体所有的土地的使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”增加相应条款，赋予农村集体在符合城乡规划和土地用途管制的条件下自行设定建设用地使用权的权利，允许集体建设用地使用权自主平等地进入市场；赋予农村宅基地使用权人自主处分（出租、转让、抵押）其宅基地使用权的权利。

取消第48条“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

取消第26条第2款：“承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地交回发包方。”

将《城市房地产管理法》第8条修改为“建设用地使用权出让，是指国家或集体将建设用地土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家或集体支付建设用地使用权出让金的行为。”

城中村改造与小产权房的治本之策的基本原则是赋予农村居民宅基地与城市居民宅基地同等的权利；允许农民宅基地使用权在不同集体所有制成员之间以及城乡居民之间转让；农民的宅基地可以抵押；在确保耕地面积不减的情况下，允许农民通过旧村合并整治在节省出的建设用地上兴建改善性或商品性住房。城中村改在在城市规划的前提下，保持集体土地所有制性质不变。

此外，国有宅基地使用权应无偿续期。主要理由有三：第一，当初交易发生时并没有向买房者明确70年后土地会无偿收回，续期还需交费；第二，在一般的土地交易市场中，土地使用费如逐年逐月交付属于“租”的性质，一次性付清则具有“买断”的性质，而当初买房者都是把70年土地使用费一次性缴清的，买房者主观上认为买的就是土地所有权；第三，在买房者支付的房价里，房子本身的价格比如建筑成本和利润，只占不到50%，而50%以上的房价都和土地的各种费用有关，花了很多钱只买了土地的使用权难以服众。