未来时期我国经济发展态势分析（5）

贷款。贷款利率比较低就意味着货币政策比较宽松，贷款利率高了，货币政策就比较紧了。我们现在的贷款利率是2012年制定的7.6%，高于2008年年底的贷款利率。这贷款利率也有下调的空间。

中央非常谨慎，现在还没有改变货币政策。一旦经济增长和就业率下行突破我们可容忍的下限之后，该出手就要出手了。中国有政策空间，这是一个很大的优势，像欧洲国家、其他金砖国家已经没有空间了。

财政政策调整空间主要是指财政赤字占GDP的比例。2013年的赤字是1.2万亿，赤字率是2.1%，比2011年低一些。2014年的赤字安排是1.35万亿，赤字率还在2.1%左右。赤字的钱从哪里来？通过发国债，企业也可以买，老百姓也可以买，买了以后就变成了公共支出了。但赤字是要受限制的，我们现在赤字占GDP比例在2%左右，欧盟要求比较严格，它的赤字率限制是3%，很多人以此为国际安全线。现在我们比欧盟基本要求还要低。

债务。很多人说中国的债务问题比较大，中央政府有债务、地方政府有债务。但如果我们冷静的分析一下，我觉得还不是那么严重。一方面，我们要重视债务问题，但重视的关键是要解决透明问题。另一方面是要把债务资金用好的问题。其实从数量的角度来看，中国历届政府的决策都是比较谨慎的，尽管这两年政府债务增长较快，总的来讲，我认为问题不是很大。2013年，国家审计署公布全国各级政府负有偿还责任的债务为20万亿元，加上负有担保责任的债务和可能承担一定救助责任的债务，不到30万亿。我们政府债务率是36.4%，欧盟的马斯特里赫特条约规定的债务率是不许超过60%。实际上，很多国家都已经突破了。美国是百分之百，日本200%多，英国83%、加拿大84%。欧元区从60%，突破到87%，其中意大利120%，希腊152%，管理得最好的德国也达到了80%。与这些发达国家比，我们的债务还是有空间的。另外，我国的债务空间与这些发达国家不太一样的地方是，我们政府手里拥有大量的优质资产。

中国未来中长期发展之所以相对乐观，还不至于悲观，就是有很多的优势条件，如资金优势、改革红利、政策空间。

关于房价问题的讨论

 很多人唱空中国经济有一个重要的原因就是房地产，认为中国的房地产泡沫肯定要出问题。

房地产投资占到整个投资约20%。房地产问题包括很多方面，各界关心的突出问题集中表现在房价上面。我想谈谈个人的意见。我认为，房价就是八个字“长期上升、周期波动”。

 房价是一个长期上升的趋势。在某种意义上它甚至是一个客观规律。房价是收入水平的函数。美国2007年的次贷危机，表面上看是个金融问题，实际上是住房政策问题。小布什提出，美国梦是让穷人也能够住得起有尊严的住房。美国的“两房”房地美和房利美是政府支持的信贷机构，必须得给穷人发贷款，穷人穷到什么程度都得发，三无的也得发。结果发了一大批贷款，叫做次贷，贷款的质量是很差的。三无人员你也给他发贷款，那质量好得了吗？经济上涨的时候，他能找到工作还可以还你贷款，问题是经济一旦下行，他失业了，没有收入了，贷款就还不了了，就出现了次贷危机。

我认为房价是一个长期上升的趋势。从长期来看，房价问题的关键在于它与收入水平挂钩。我和一些同志研究了18个经济体40年的数据，得出来的结论是房价和收入水平大概是1比1，收入如果上升10%，从长期趋势看，大概房价也上升10%。当然，有的国家会高于这个平均数，有的国家低于这个平均数，中国是高于这个平均数的。我给出一个判断是，房价是收入水平的函数，房价会随着收入水平的变动而变动。

为什么房价会随着收入水平的变动而变动？因为房子这个商品的特殊性就在于它是附着在一定的地段之上。房地产经济学有一个房价地段法则。买房子关键在于地段。房地产经济学的核心就是地段、地段、地段。地段决定了房价的变动。和普通地段相比，毫无疑问优质地段是相对短缺的。只要地段好，房价必然就会上升，但越好的地段就越是短缺，这是没办法更改了。如果我们承认这一点的话，现在房地产市场又是市场经济，价高者得，谁出的钱多谁买好地段，优质地段必然是由高收入阶层购买的。随着经济的发展，各个阶层的收入都会增长，可是地段不变，即便增加了一些好地段，最好的依然是最高收入的人买去，他的收入增长还要比普通老百姓快一些。那些好的地段、中等地段的房价是随着收入水平的增长而增长，甚至于比收入增长的平均速度还要快一些。虽然中国有的是地，但好多地方人们是不肯去的，起码要交通方便一点、起码有小学、中学、医院。房价、地价不断上升，我们三四万一平米买的不是房子本身，而是地段。在某种意义上就有点像齐白石、徐悲鸿的画那样。现在全国平均收入是7000国际元，如果不考虑通货膨胀，将来咱们的收入变成7万国际元的时候，齐白石的画还是这个价格吗？肯定就不是了，富人的收入会是70万甚至700万，而这些短缺的商品是随着收入的上升而上升的。所以，我觉得房价是一个长期上升的趋势。

而房价长期上升的前提是我们的收入水平在不断增长。如果经济不增长了，像日本一样，房价也就不涨了，但是我们希望那样吗？肯定不希望。

刚才我们讲的是收入，如果再把城市化的进程、经济周期、城市住宅土地的稀缺、住宅的投机、住房质量的提高，特别是通货膨胀等因素都考虑进来，你就会发现没有哪个因素能改变房价长期上升形成的机制，这个机制就是收入上升、房价上升。这些因素实际上都助长了房价的上升。

从长期来看，我也希望房价是下降的，但是从经济学的分析结果看不是这样的。所以，房价上升趋势结论是，房价是收入水平函数，综合考虑各方面因素，商品房价在长期中必然呈上升趋势。老百姓要认清并接受这个现实，要能够容忍房价合理上升。另外，我们的政府要尊重客观规律，不要把政策定在房价稳定甚至有所下降上，当然对于过高的房价还是应该采取适当的政策进行调控。政府固然是有绝对的权威和多种干预手段，但从长期来看，用行政手段干预只是在短期内产生一个阻滞作用影响房价水平的上升幅度，但不可能对抗由人民收入水平不断提高决定的房价长期上升趋势。 

当然，房价会有波动。房地产市场总是在波动，波动有好多因素：经济周期、利率、税收、人口结构、预期等。

我主要讲了对我国当前的宏观经济形势的看法，分析了出现下行趋势的原因，以及未来时期我国经济发展趋势，相对来说我还是比较乐观的。最后从若干个宏观经济的热点问题中选了房价问题和大家讨论。很多观点是个人观点，仅供大家参考，欢迎批评指正，谢谢大家！

（据宣讲家网站报告录音整理

责任编辑：凌洁）

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