从美国城市建设和管理看如何推进我国新型城镇化 （2）

三、有效管控城镇化进程中的房地产泡沫风险

美国城市化经历了漫长过程，从1800年的6％提高到1900年的40％，再提高到2011年的82％。这个过程并非一帆风顺，而是经历了巨大的社会风险，尤以房地产泡沫为甚。哈佛大学Glaeser教授提供的阅读材料《一个赌徒的国度：房地产投机和美国历史》，分析了美国历史上著名的房地产投机及其后果。中部地区公共土地价格，1817年为2美元（约合2012年35美元）／英亩，1818年涨到7．4美元（约合2012年134美元）／英亩。当时土地投机猖獗，一位亲历者描述：“1836年我们到达的时候，我从来没有见过一个比这儿更繁忙的地方，街上挤满了土地投机者，匆匆从一笔销售到另一笔”，“仿佛所有人都被一种流行的狂热所感染，绅士们走在街上，商店人员招呼他们，向他们提供农场和土地的信息，建议他们在土地价格上涨之前做投机买卖”。但恐慌过后，土地价格大幅下降，1850年土地价格仅为17美分（约合2012年5美元）／英亩。1830年至1856年，芝加哥环线房地产经历了一轮大起大落。1830年为32美元／英亩，1836年涨到13000美元／英亩，1841年跌到1400美元／英亩，到1856年又远远超过1836年的价格水平。1996年至2006年，美国房地产出现了一轮持续上涨，2007年开始出现持续下跌。纵观这几轮房地产泡沫，有一些共同点值得警示：在泡沫形成的过程中，人人认为价格还要涨，不可能下跌；一旦泡沫破灭，又陷入恐慌性抛售。无论是较早期的地价泡沫，还是最近这一轮房价泡沫，都对美国经济造成巨大伤害。给我们授课的哈佛教授非常关心中国房地产市场形势，反复提醒要注意避免房地产泡沫。目前我国房地产形势较为复杂，部分地区供大于求较为严重，应继续加强和改进调控，逐步消化存量，切忌一针刺破泡沫。目前一些人主张社会资本到农村购买农用地、宅基地，对这类主张可能带来的经济和社会后果，要保持清醒认识和高度警觉。一个国家实行什么样的土地制度，要立足本国国情，考虑路径依赖。深化农村土地制度改革，必须按党的十八届三中全会做出的部署有序进行。面对社会上五花八门的 “土改”主张，我们应有足够的定力。

四、建立可持续的城市建设投融资机制

如何为基础设施建设筹资，是中外专家在授课中关注的焦点之一。二战后的30年里，美国建立了有效的资金筹措机制，投入巨资兴建州际高速公路，当时土地也很容易获得，这为美国经济发展发挥了巨大作用。但美国后来的基础设施建设筹资机制出现了很多问题，导致跨州、跨城市基础设施建设陷入困境。美国“高铁梦”难以成真，充分暴露了美国体制的弊端。哈佛大学的一个著名案例分析了波士顿的“大挖”工程，该工程由位于波士顿市区的隧道、桥梁、主干道三部分组成，旨在缓解市区交通拥堵问题。由于该工程投资主要来自联邦政府拨款，导致工程预算一再追加，并且巨额债务需要70年才能靠收费还清。我们在哈佛期间每天必经的查尔斯河上连接哈佛商学院与主校区的两座桥梁，已经维修了两年多，至今仍未完工，与桥两端的波士顿市和剑桥市缺乏沟通机制有很大关系。这两个案例告诉我们，即使在美国这种体制下，基础设施建设过度依赖上级财政，也会带来严重的预算软约束，不利于提高资金使用效率；过度依靠地方政府自己筹资，也会导致毗邻地区之间的联通工程建设难以进行。国内有些人主张借鉴美国做法，通过征收房地产税、发行市政建设债券，以筹集城市基础设施建设资金。我们在所到的几座城市了解到，美国房地产税税率由各市自行决定，靠房地产税维持城市日常运转尚可，但难以为大规模城市建设筹集足够资金；发行市政建设债券，一般城市难以得到好的评级，成本很高。在我国目前体制条件下，地方政府行为难以像美国那样得到有效约束和监督，对地方政府自主发债可能出现的后患要有足够估计。我们应珍惜和发挥好我国在基础设施建设方面的体制优势，对“土地财政”要实事求是、一分为二地看待，在没有有效的替代工具之前不能轻易放弃。同时，要积极探索项目融资、公私合作等新的筹资手段。