关注制度变革带来的财富成长（2）

房地产降低利润率才是长远之道

问：从中央提出要农村土地确权和土地流转以来，房地产市场经历了比较复杂的变化。您此前也一直关注房地产对城乡财富分配机制不平衡所带来的问题，可以请您谈谈破解城乡土地二元制，发展良性的房地产市场的看法吗？

董志龙：首先，在我看来，改革以来涌现的财富增长浪潮可以概括为以下六次：

早期的乡镇企业即后来的民营企业及股份制企业作为改革之初的创富先锋，引领了改革之后第一波财富潮。而当时乡镇企业分布比较密集的是沿海各省，内陆地区少有上规模的。打那起，就埋下了发展不平衡的隐患。

第二波财富潮是国企改制，民营资本大举进军国企。为了搞活企业，招商引资，国企低成本甚至零成本转让的案例数不胜数。这个过程一方面加大了民营企业的数量，一方面也改变了社会财富的结构，加大了财富的不平衡。

而对于第三波财富浪潮，即与股份制改造相对应的新兴资本市场——股市来说，自诞生之日起就存在争议。从积极意义上来说，股票市场的确起到了设计之初的合理促进资源配置的作用，汇集了社会闲散资金。而从另一个角度来说，股市制造的一夜暴富的神话也具有极大的不合理性。

在第四波财富浪潮即房地产业的发展中，发展之初的房地产业，尚符合经济发展的总体环境，房价也符合公众的收入水平，尚未招致社会的批评。随着经济环境的改善，住房需求的加大，地产蛋糕越来越大，备受诟病的土地财政也浮出水面，房价越来越高，地产泡沫快速集聚。社会财富也出现了奇妙的转换，绝大多数可支配财富凝固在一所所灰色建筑中，财富毫无悬念地向地产业集中。客观地说，过热的地产业以及高房价剥夺了大多数人的财富积累，改变了整个社会的财富观念，导致经济与社会畸形发展。

第五波财富浪潮理所应当归于煤炭业，资源致富虽然富了一批人，但带来的负面作用却十分明显，不仅矿难频出，也制造了许多金融乱象。

对于公众来说，最没有非议与批评的要数第六波财富浪潮了。以电子商务为特征的第六波财富浪潮是建立在信息通讯基础上的财富创造。

但是，改革开放以来涌现出的这几波创富浪潮，总体来说是属于城市经济的，因此，随着财富蛋糕越做越大，城乡收入差距也在扩大，这种局面不利于城乡统筹发展。此外，社会财富观念也产生了巨大变化，传统的财富观念正受到强烈冲击。

十八届三中全会后，我去调研河南最大的农业县商水县等地方，了解到他们实施土地流转、建立规范的土地交易所、土地银行及农民保障问题的试点。可以说，土地流转是经济社会发展的必然需求，土地资源的有偿使用让土地资源意识空前强化，不仅促进了经济社会的发展，也对城市升级与扩容以及农村土地的高效合理使用具有无法替代的积极意义。土地流转机制实施后，土地资源与经济社会的发展更加紧密地联系在一起，为经济社会发展的综合谋划提供了一个更大的舞台。

那么，土地流转的前提条件是什么呢？就是农民的权利保障。长期以来，对于广大农民来说，土地就是最可靠最基本的保障。尽管我国农村已初步建立起了新型合作医疗制度、社会养老保险、优待抚恤保障、最低生活保障制度、五保供养制度、家庭赡养、计划生育奖励扶助保障等保障项目，此外，国家还实施了自然灾害专项救助、特困救助、对农村重点贫困对象予以适当的生活救济等措施，构建了较为系统的农村社会保障体系，但比较而言，土地保障仍然是最有力最基础的保障。因此解决土地确权问题，首先要解决的就是农民的权利保障问题。在这些年的城市化发展过程中，农民的土地大量地被廉价“拿走”，利益被各种大大小小的利益集团侵蚀。因此，土地确权和农民权利保障的问题实际上是治本的问题。如果农民的土地剥离之前，没有足够的社会保障提供给他，那么必然会成为一个巨大的社会隐患。

所以，要解决房地产市场的问题，首先要解决的就是农民的土地确权问题。要让农民有权利将土地转变为可以利用的资本。由此，农业经济不再是简单的农业生产，而是带上了资本运营的特征；农民也最终不再是农民，而是农业工人；农业经济也不再是一个封闭式体系，而是更方便金融资本介入的产业体系。而资本农民也将成为中国农村社会一道独特的风景，中国农村也将发生巨大的变化与进步。

中央现在的政策很明确，将来农村的经营性用地要采取跟国有用地同等的使用方式，这就可以让“土地财政”自然终结。也就是说，如果现在农村的经营性用地不再被大大小小的利益集团捆绑的话，那么我们将来土地的价格就自然而然地会下降，这是一个趋势。当然，这也需要中央的政策能够“一竿子插到底”，破除现在的利益垄断。

今年国庆节过后，市场上又有声音开始说，房价又“涨起来”了，这个片面的论调其实有非常大的误导性。我们不能仅仅从一些个案城市、从一些短时期的具体价格来看整个市场的运行趋势，而是要问问我们自己，到底民众的购买力有没有这么大？整个经济转型放慢的时候，房地产有没有炒作的空间？在现在土地确权和土地流转已经逐步开展的情况下，农民手上将会有大量自主经营性的用地，这些入市的土地价格必然会得到抑制。现在的房地产商虽然高价拿了地，但是也不可能阻挡整个土地市场的改变，哪怕他们有实力承担得了长时间的资金亏损，但终究还是抵抗不了大趋势。

我始终认为，房地产的发展并不会给经济带来持久的动力，土地财政的观念必须扭转过来。相反，只有在土地流转和土地确权的过程中，把8亿农民的利益保障起来，才能使整个国家有更好的经济动力，让更多中低收入者有能力拥有自己的住房，反过来就会让整个房地产市场呈现有序健康的发展。