房地产市场趋势与政策判断

当前房地产市场供求关系进入新阶段

以2011年为分界点，全国的住房供求关系开始发生变化。2011年以前，全国供求关系总体偏紧，部分地区过紧。所以那时全国的房价普遍上涨，而出台的政策基本上都是抑制房价上涨的。2011年以后，全国的供求关系出现从过去总体偏紧、部分过紧到现在总体偏松、部分地区过剩的格局。比较施工面积增长速度和销售面积增长速度可以看到，从2011年开始，供给的增长速度比销售的增长速度快1倍左右。出现这种转变的原因主要有三方面：

第一个原因与前期宽松的流动性有关。2009年、2010年为了应对全球金融危机，中国实施了宽松的货币政策，由于出口受到了极大地影响，实体经济投资领域有限，大量资金或明或暗、或直接或间接进入了房地产开发领域，直接增加了房地产的供给。

第二个原因与2011年开始的房地产政策有关系。2011年1月26号国8条出台，核心就是限购和限贷，房价上涨快的49个城市限购，全国范围内购买第三套房不贷款、购买第二套房首付提高到60%，利率提高到1.1倍。调控政策对抑制新增的投资投机性需求产生了积极作用，但也直接改变了民间投资房地产的方式，由原来买房投资开始转变为买房地产的私募、信托、理财，而这些资金都进了房地产开发。过去房地产的需求资金，现在变成供给资金，大大增加了房地产的供给能力。

第三个原因涉及到地方政府的土地财政。近几年许多地方或提高土地出让面积，或提高建筑容积率，导致房地产供给增加。

按照目前的销售和供给速度看，供求关系总体偏松，对开发企业来讲还是消化库存为主，所以大幅度涨价的环境目前不存在。但供求关系是动态的，2014年住房的新开工面积较低，而商品房的销售面积处于历史的第二高位，供求关系在逐步调整，但调整到位总体上还需要一段时间。当然，地区间的差异仍然存在。

目前的政策是优化回归兼顾改革

2014年各地根据变化了的市场情况陆续进行了政策调整。目前除四个一线城市外，限购政策均已取消，这主要是在市场供求关系变化后，政策逐步去行政化的调整。中国房地产市场经历了十几年的快速发展，但与市场相适应的法律和制度建立不够完善，比如在市场条件下应对住房资产化的税法缺乏，落实住房保障的立法缺乏，适合房地产企业直接融资的金融政策缺乏，支持首次购房的财税政策缺乏，鼓励改善性需求的税收政策缺乏，规范和发展住房租赁市场的政策缺乏等等，这些都涉及房地产市场稳定发展，需要按市场规律在政策和制度建设上深化改革，不断完善，真正建立起房地产市场发展的长效机制。

2014年9月30日，央行和银监会发布了《关于做好进一步做好住房金融服务工作的通知》（下文简称《通知》）。这个政策被社会上普遍认为是“救市”，但更确切地说，它是根据市场变化对过去过紧政策进行的一种常态“恢复”，是优化和调整，把过去过度行政化的一些手段恢复到常态，还谈不上是“救市”。另一方面，这个政策也表明了房地产金融改革的方向。

从恢复常态来看，《通知》有四个要点：第一，今后地方政策搞公共租赁住房和棚户区改造贷款期限延长到25年，这是保障性住房建设最基本的资金保障，有了长期资金的支持，各地政府建设保障性住房才能落实。第二，对于购买首套房利率打7折，这是对首次置业家庭的政策支持，而对首次置业家庭各国都有支持政策，因为它涉及社会稳定，所以应是常态政策。第三，对于已经还清贷款购买第二套房的改善性需求，实行首套房政策，这是把过去购买第二套从严的政策进行了调整，实事求是地把住房改善视同民生，在政策上予以支持。第四，即使购买首套住房首付也不能低于30%，仍属于较高门槛，这将极大地保证了中国不会出现美国房地产贷款危机，如果是搞零首付或过低的首付，那才算是“救市”。