房地产市场趋势与政策判断（4）

二是新房市场达到高点，竞争将不断加剧。随着房地产总量问题的基本解决，二手房市场将会兴起，那么根据供求关系研究房地产市场发展趋势时，供给不仅仅是新房，而是新房加二手房。中国的房地产市场一定会发展到发达国家今天的市场格局，即房地产交易以存量房为主。目前，中国一线城市的二手房交易已经超过新房交易一倍以上，全国其他城市二手房也在增长，所以即使未来还有需求，甚至需求还在增长，但对新房的需求有可能降低，这必将导致房地产市场竞争加剧。

三是结构性机会显现，细分市场是必然。未来中国房地产业仍有较大发展空间，但这个空间不是普遍性的，而主要是结构性的。在结构性机会下，区域位置更显价值，判断什么样的区域位置可投资，需要从宏观、中观、微观三个层而分析把握。城市群发展快、高速交通网覆盖、资源条件优、公共服务水平高的地方投资空间大。不仅投资区域需要选择，投资业态、产品类型等结构性机会也大量存在，这就需要细分市场。

四是非传统住宅市场空间增大，但是机遇和风险并存。过去由于住宅投资占房地产投资的比例较高，所以经常把房地产市场代表住房市场，所说的房地产调控也都是住房市场的调控。但未来，住房市场投资总量仍然很大，但增速会下降，非传统住宅的投资总量比不上住宅，但增速会上升。非传统住宅包括创新性的住宅产品，以资产管理为核心的商务办公楼宇投资，以价值提升为核心的存量房开发，以产业、旅游、养生、休闲、度假为核心的新型地产，以服务配套为核心的养老服务社区，以互联网技术支撑为核心的房地产服务等。

五是市场集中度提高，行业整合在所难免。随着今后房地产市场竞争加剧，房地产市场集中度将不断提高。部分资金实力大和专业化能力强的企业将会不断提高市场份额，而部分企业将会逐步退出房地产市场。整个房地产行业未来的兼并、重组、整合等调整在所再免，所以，今后一定会有一些企业和地方出现问题，但这不代表整体。而这种调整有利于房地产企业优胜劣汰，有利于房地产市场健康发展。

（作者系住房和城乡建设部政策研究中心主任、研究员）