房地产市场趋势与政策判断（3）

共有产权房的建设以普通商品房小区配建为主，在副省级以上的城市应通过住房建设规划明确建设比例。政府（或单位）的让利或补贴转为政府的产权。出售价格由城市政府根据建造成本、周边商品房价格和购房人的支付能力来确定。以小户型两居室为主，建筑面积标准最高不得超过90平方米。符合条件的家庭通过轮候方式确定选房顺序。各级政府应出台专门的管理规定，由城市政府负责按规定分配。

这种共有产权房，可以涵盖中国目前保障房中的经济适用住房和限价商品住房。今后，各地凡是有政策优惠的住房，都应统一严格纳入共有产权房管理，不再出现各类名目的住房，严禁建设违法住房。

共有产权房的提供，是从政府包揽式的保障转变到赋予能力的支持，可以充分调动个人能力，大大减轻政府建设和管理公租房的压力。由公租房、共有产权房和货币支持组成的住房保障政策体系与国际通行的公共住房政策内涵更为接近。

4.以市场配置资源的方式提供满足多样需求的

私人住房私人住房包括目前城镇的商品住房和自建住房。住房是典型的私人产品，应充分发挥市场机制的作用，坚持市场化改革方向，鼓励住房支付能力较高的群体和已有住房但需改善的群体，通过市场途径自主解决住房需求，实现完全的市场配置资源。今后，私人住房的面积大小、价格高低、供应数量、购买资格、购买数量等除必须符合规划条件外，政府不再限定，应由市场根据供求关系自动调节。除按市场机制新建私人住房外，还应大力发展二手住房市场和住房租赁市场，依靠市场的力量满足丰富多样的大众住房需求。

5.以差别化的信贷和税收政策抑制投资投机性需求

构建民生优先的住房供应体系还必须在政策上加大对投资性需求的抑制，减少投资性需求对自住性需求住房供应的挤占。应加快研究针对投资投机性需求的房地产税立法，坚持对购买第三套住房不贷款。

应加快财税、金融和城乡土地制度的改革，逐步改变地方政府对土地收益的依赖，通过规划保证住房建设用地满足需求，特别是要优先保证公租房和共有产权房用地需求。要稳妥推进城乡统一的土地市场改革，赋与农民更多的财产权。还要通过金融改革为居民提供更多的直接投资渠道。

要完善相关的住房法律法规等制度建设，尽快研究出台“住房法”，通过法律和制度切实保障居民的住房权利，真正实现住房的社会功能，以民生优先为前提，促进住房市场平稳健康发展。

中长期房地产市场转向结构性机会

房地产的投资从来都是中长期投资，市场的短期变化不足为奇，中长期的趋势判断和发展规律的把握很重要。如果投资人对未来房地产趋势判断错了，再好的企业也会在市场中碰壁。

笔者认为，中长期中国的房地产市场还有很大空间，住房质量提升、改善性需求仍在增长，非住宅业态将更加丰富，房地产的服务市场空间很大。具体来讲，对未来中长期房地产市场的发展有以下五点判断：

一是市场整体增速下降，分化格局渐成趋势。房地产作为宏观经济的重要组成部分，它的发展与宏观经济是一致的，宏观经济增长速度下台阶，房地产业增速也同样会下台阶。以销售面积这个领先指标为代表，房地产业已经告别了过去低基数、高增长的时代，将转向高基数、低增长。在全国总增长增速下降的态势下，地区的分化格局必将显现，即有的地方还会有高增长，有的地方低增长，有的地方负增长。在市场分化格局下，实行分类政策是必然。