房地产市场趋势与政策判断（2）

长远看，房地产政策的核心是构建稳定的住房供应体系

从长远政策来看，房地产政策的核心应是按照中央提出的“建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系”。这个住房供应体系应体现民生优先，稳定的住房供应体系有利于稳定市场各方预期，促进房地产市场平稳发展。

基于改革开放以来，特别是近10年来中国住房建设的快速发展，我们已经度过住房极度短缺的阶段。今后住房供应体系的建立，应是努力促使住房消费与经济发展、民生利益、资源承载力和谐相融，特别注重住房的民生属性，特别关注住房消费的公平性，并对过度住房占有和资源消耗加以约束，全面实现“住有所居”目标。所以，笔者认为，建立民生优先的城镇住房供应体系应以党的十八大提出的“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系”为原则，通过建设保障性住房、提供帮扶政策支持居民租购住房、鼓励居民依靠自身的努力改善住房、有效抑制投机投资性住房需求等方式，最终形成政府(或单位)拥有产权的公租房、政府(或单位)和个人共同拥有产权的共有产权房、私人拥有完全产权的私人住房组成的，并且相互可过渡的覆盖城镇全体居民的住房供应体系，实现“住有所居”的住房目标。具体如下：

1.以建设公租房的方式对低收入家庭提供租赁式的保障

公租房的建设和维护需要投入大量公共资源，应以保基本为原则，只针对城镇户籍家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员中的低收入住房困难户，提供租赁保障。是保障“有房住”，而不是保障“拥有住房”。公租房建设由政府投资(或单位)投资并拥有完全产权。面积标准根据家庭人数情况，应严格限制在40-50平方米范围。当达到住房存量超过需求的发展阶段后，对长期租户可以考虑逐步出售政府(或单位)的产权。

2.以货币补贴的方式将保障与市场有机结合起来

政府保障除了建房方式以外，还应发挥货币补贴灵活性强、便于退出的优势，通过贴租、贴息、购房补贴、免税和退税等方式调动城镇中低收入群体自我解决住房困难的主动性和积极性。政府的支持起到“四两拨千斤”的作用，把市场提供与政府支持有机结合起来，减轻政府建设公租房的财政压力，充分发挥市场供给的效率。对此需要完善相应的财税支持政策。

以2011年为分界点，全国的住房供求关系开始发生变化。

3.以共有产权方式支持“夹心层”群体的住房需求

“夹心层”主要指城镇中新就业的无住房职工家庭和居住在棚户区中的业主。这是中国新增住房需求的主体，特别是部分在大城市新就业的职工，稳定居住的需求十分迫切，未来收入前景良好，但由于积累少，实现稳定居住的门槛较高，他们在就业初期完全靠自己的力量难以解决住房困难，如果全部纳入公租房提供保障，则既加重财政负担，也难以满足他们未来不断自我改善住房条件的愿望。而采取共有产权方式提供住房，可以使他们相对容易实现初次购房的需求，以后再改善就有条件完全靠自己了。对于居住在老工矿区和老城区中的棚户区居民，在棚户区改造后增加的住房面积，有的一时难以支付，政府也不可能无偿提供，所以，共有产权的方式可以较好地解决棚户区改造中的分配问题。

从具体政策上，共有产权房的供应对象是在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭（不包括单身）和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次。当居住一定年限后交易里，需按政府（或单位）与个人的产权比例分享收益，防止寻租。政府（或单位）与购房者各自持有的产权份额可按规定相互购买。