张廷元：深入解读《不动产登记暂行条例》（5）

第五，《条例》规定的原则

我们来看一下建立不动产登记，再说一下它的遵循的四条原则，建立不动产统一登记制度主要遵循了以下四个原则：

第一个整合职责，明确一个部门负责登记，并对机构设置、泊册管理、基本程序、信息共享与保护提供统一要求。

第二物权稳定。注重稳定连续、保护权利、明确已经发放的权属证书继续有效。有人讲3月1号执行之后，原来的发放的产权证书还有没有效，很多人都会，常常都听到这样的事情，这次说的很清楚物权稳定，原来发的这些权属证书继续有效。

第三方便群众，任何一个法律出来之后，它都是以方便群众为主旨的，这叫人性关怀，逐步实现一个窗口对外，并简化程序，减轻群众的负担。

第四严格管理，重点规范登记行为，强化政府责任，提高登记质量。

私人不动产具有一定的隐私性，应该处理登记信息共享和保护的关系，这个关系一定要把它处理好，如果这个关系处理不好，将发生很多严重的后果。主要是建立了统一的登记信息平台和查询服务制度，未来我们的政府就是服务性政府，转变职能，转变什么，就是转变管理向服务转化。

第一明确登记信息平台建设与互通共享的责任主体与客体范围及要求，这个很重要。既方便了群众的依法查询不动产登记资料，也便于机构高效开展登记审核的工作，最大限度的保证登记内容的真实性和市场交易的安全。

第二条例明确登记资料查询复制的主体全县及保密责任主体的要求。条例规定权利人、利害关系人享有依法查询、复制不动产登记资料的权利，同时对查询获得不动产信息资料的使用要进行规范。

不动产统一登记制度的推行，首先条例对不动产登记及基本概念明确了以后，老百姓就很清楚自己的家里的财产怎么去登记需要什么材料，流程是什么，程序怎么走等等这样一些东西大家非常清楚。再次就说条例里面明确了不动产登记的八大类型，这次有八个类型，刚才讲了八个焦点，我们现在登记的八大类型有那些，首次登记这是第一个，第二个变更登记，第三个转移登记，就说你的房子转移给了你的家里面的什么亲戚去，转移你的小孩或者妻子等等，注销登记，还有更正登记、异议登记、预告登记，查封登记这八大类型。这个里明确就界定了这八点，八大类型，这些规定对确保不动产的登记的真实与准确，维护不动产登记簿的公示力和公信力，因为他要公示公开嘛，所以就会产生公信力。保护广大民事主体的不动产物权具有重要意义。

有利于房地产业的平稳健康发展，有利于房地产公平公正交易，有利于房地产市场机制的完善。有人说建立不动产统一登记制度为房地产征税是铺垫，这个是肯定的，肯定有铺垫，但是政策的实行之后，现在肯定有个调整的过程，官员财产公示与不动产登记不是一个体系，我们再次说明这一点。

还有老百姓现在很关心小产权房纳入登记没有，这个是社会上问的人很多，我再次说明，所谓小产权房就是没有产权，没有产权的房子，是不会纳入登记的，这一点必须说明，对于不动产登记统一登记制度，没有考虑小产权房登记，由于历史的原因或者地方管理的差异，各地都存在一定数量的小产权房，根据我国现行的法律，小产权房其实就是没有产权的房，但人们非要给他冠以美名的小产权，就是表达了各种利益的诉求，从法律意义上看，把小产权房纳入不动产统一登记制度是没有依据的。我再次说明，小产权房不存在这个问题。它没有产权，不存在登不登记的问题，因为它没有财产权。

不动产登记暂行条例明年3月实施，不直接影响房价，再次说明这一点。

我们来看一下以下的几点从不动产登记来说，城里和乡下有哪些区别？房地两证统一产权不再是虚幻，原来大家知道是两个证家里，一个房屋产权证一个是土地使用证，对城里人来讲，不动产统一登记最直接的是房地统一，按宪法我国的城市土地是国有制，你房子是建在土地上的，那么土地是国有，普通商品房，房子是所有权，而土地是使用权，这一点很多人有些老百姓不明白的，只有70年的期限，那70年之后怎么办？这些很多个人这么多年都在向我们提出一些问题。我国的物权法原则规定70年后土地使用权自动延期，老百姓不要担心这个问题，自动延期，但是缺乏细则，实施细则没有，现在没有这个细则，也没有提是否免费，未来交多少钱，怎么交，都不知道，所以未来还会出台实施细则，不动产登记条例实行的不动产统一登记当然包括房产与地产的统一，有房子的人都特别珍惜自己的房产证，但从法理上说地产证更牢靠。你地产是承载房屋的载体，你没有地哪来房啊。没有地本的房本，那是相当虚幻，相当于建在沙滩上的房子，为了老百姓切身利益着想，实施不动产统一登记就是要落实物权法的要求，包括推动房产与地产的统一就是变成一个本本，家里边那两个本本未来换成一个本本，那多好管理。

第二在农村，我们看一下农村，领到权属证书不动产变得值钱了，只要你在农村只要领到权属证书，那么这个不动产就变的很值钱，原来没有这个证书，对于国家来讲，最大一笔不动产是广大农村地区，宪法规定，我国农村及城郊实行土地集体所有制，相对于城市房地产，农村土地可交易性很差，自然在价格上肯定就没有优势了，刚才我们说到所谓小产权房，很多都在城郊结合部是吧。不动产登记暂行条例就要改变这一点，以农村承包地为大头，农村的宅基地，农村集体建设用地的流转、改革，会使农村土地活起来，把它盘活，活起来，使农民获得更多的财产权。相当于他们有经营性收入、工资性收入，最后还有财产性收入，所以农民朋友就致富了，就增收了，就是考虑到千年的，长治久安的大计。而这些改革的前提，就是要明确权属关系，也就是不动产统一登记，就是要明确这块玉米地是谁家的，把权属证书发到承包经营权或者使用权人手里，这块地才能更顺利、完整的流转，所有权、承包权、经营权才谈得上清晰分离，土地流转、农地入市就交易，入市就是交易，就具备了前提条件。这样农村的不动产就更值钱了。

旧证依然有效，不会强迫你换证，国家现在不会强迫你换证，因为换证牵扯又一笔更大的费用。按照不变不换的原则，做好新旧权属证书的衔接，确保已经依法发放的证书继续有效，新的证书颁布前申请登记的，继续发放旧版证书，新的证书颁布之后也就是3月1号之后，申请登记的，发放新版证书，原来各部门已经发放的证书继续有效，不得强制要求更换证书，不给老百姓增加更加负担，不增加企业和群众的负担。

不动产登记暂行条例将对房地产市场带来长远的影响，不动产登记有利于摸清中国的住房家底，科学决策产生影响。长远角度新规为今后房产税等改革提供了基础数据来源，更加精准有效。

另外就是不动产信息的互通共享，在谈一下这个古铜共享是新规的最大特色和亮点，信息共享有利于相关部门任何一个数据库，它存在的意义就是牵扯到信息共享，数据的分析，利用，其中还有信息的传播，掌握全国不动产的数量、类别、分布及产权状况，为房地产及其他不动产市场的管理调控决策打下基础，这是非常重要的。这个不会成为房价杀手。

我们来看一下有几大的影响和其他的界定我看一下，让不动产统一登记走上法治轨道，制定出台《暂行条例》是推进依法治国和依法行政落实国务院机构改革、职能转变方案有关工作任务的必然要求，是我国物权制度建设的具有里程碑意义的重大事件。《暂行条例》以物权稳定便民利民为核心原则，全面落实了国务院有关部动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一的精神。明确了不动产统一登记的基本内容，重点强调登记行为，强化政府责任，提高登记质量，他体现了严肃性、权威性和公信力。