张廷元：深入解读《不动产登记暂行条例》

张廷元  中国知识经济发展研究中心主任

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党的十八届四中全会提出依法治国，建设中国特色社会主义法治体系，建设社会主义的法治国家，依法治国是一个系统工程，需要动态管理。依法治国高度强调实践性，法治的关键在于实施，法律的价值也在于实施。不动产登记暂行条例的出台，就是依法治国落地的表现。

国家长治久安，中国的国家治理，中国的疆域治理包括土地房屋、海域、草原、林木。中国的土地管理、乱象治理、土地红线，土地政府向物业政府转变。房地产政策措施的科学决策，已经开发多少住房、其分布状态如何，空置率多高，至今没有完整的一个数据库，而不动产登记将填补这个空白。

第一，《条例》细则解读

中华人民共和国国务院令第656号，公布了《不动产登记暂行条例》（下简称《条例》）。在总则里面说了不动产登记它的定义是什么？什么叫不动产登记，什么叫不动产，就把这个定义彻底的界定清楚了。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属及其他法定事项记载于不动产登记的登记簿的行为。不动产是指土地海域以及房屋林木等定着物，这个定义已经彻底把界定下来，其中有说过一个不动产登记簿这个事情。

还有不动产权利依照本条例的规定办理登记，其中有十点：第一个集体土地所有权；房屋等建筑物、建筑物所有权；森林、林木所有权；第四个是耕地、林地、草地等土地承包经营权；第五个是建设用地使用权；第六个是宅基地使用权；第七个是海域使用权：第八是地役权；第九抵押权：第十法律规定的需要登记的其他不动产权利。这些就是规定它的范畴，规定办理登记的范畴有十个。

第二章就是讲了不动产登记簿的定义，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一的编码，不动产登记簿应当记载下面的四项，总共有四个：不动产的坐落、界址、空间界定、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；第三涉及不动产权利的限制、提示的事项；第四其他相关事项。

第三章的情况大概是这样一个情况，登记的程序，就是任何事情都要讲究一个流程，他的程序是什么，那么老百姓他看了这个就该知道，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，当事人单方申请，有下面七种情况。尚未登记的不动产首次申请登记的；继承、接受、遗嘱取得不动产权利的；人民法院、仲裁委员会生效的效率文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；申请更正登记或者异议登记的。法律、行政法规规定的可以当事人单方申请的其他情形。

这是不动产登记的一个程序。那么是不是要时间很长呢？登记这样的权利，规定的时间是30日之内办完手续。

第四章登记信息共享和保护，这是一章非常重要这章的内容，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。比如说国土资源，哪些部门牵扯到国土资源？公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等九个部门。

第五章是法律责任，我们先讲一个大概的框架，法律责任。

第六章是附则，这就是一个基本的一个东西。

登记了是不是可以查询呢？是不是每个人都可以查询？这个是老百姓非常关心的事情。登记了不是所有人都可以查询，只有三种情况可以查询：首先权利人；第二个利害关系人，举个例你的亲戚与你有关系的亲戚，那么你可以申请区查询；还有国家机关，比如说公安、检察机关、法院，公检法这套体系可以查询。

哪些不动产要登记？刚才我们就说了，土地再次强调，土地、海域、房屋、林木说到这个海域，大家知道我们国家这么多年来对疆域的管控做的不是太好，比如说我们的海岸线很长，但是哪些地方登记没有呢？很多岛屿都没登记，这一次就把这个纳入法治来管理，还有林木还有草地，我们草原，退耕还草、退耕还林达到了什么样的情况？现在在大数据的背景下没有这样的数据，你怎么进行科学决策，所以要对这样一些东西进行登记。

登记的内容刚才已经说了就说你的坐落位置在哪里？界址怎么样？还有空间的界限，面积多大，特别是住房要进行登记。不动产登记究竟吓不吓人，我在社会上听到很多老百姓都在讲，这个登记会吓到谁？是不是吓到贪官，很多人在提这个事情，听说这个不动产登记威力很大，能反腐，还能降房价，这完全是一种误解。大家就想多了在这个问题上，吓到谁？吓到是非法的经营者，炒房者这些都有，还有贪官确实有吓到，多套房子的都在他名下，就一个身分证号，为什么查不到原来？为什么数据库里面都找不到这样的东西，原因就是尚未登记，大数据背景下没有这样的数据，怎么实现反腐，当然这个登记对反腐是有震慑作用。

不动产登记这个暂行条例出台，它经过的过程挺漫长，七年的历程，2007年到2014年整个这七年的过程，经历漫长的，不动产登记推进的进程可以想象中间遇到的阻力是挺大，尽管多部门都在要求全国人民也在相信，有一天迟早会把房地产统计的数字定量出来，定性就是文字表达，能不能有数字科学的来决策，不是拍脑袋，拍胸口，拍屁股，三拍就不能科学决策。

不动产登记的时间表，那么就是2014年建立基础制度，2015年推进实施过渡，2016年制度全面实施，2018年前体系基本建成，大概是这样一个四个步骤来进行。

我们知道不动产登记现在在社会上出台之后反响很激烈，全国住房的信息联网，大家都期盼这个事情信息联网，我们这个政府现在是土地政府，各位应该知道这么多年来，我们的政府是土地政府，今后的过渡，是向物业政府过渡，那么从土地政府到物业政府有什么样的科学决策？凭什么来执行这个事情，那么就是要数据，由数据说话，要定量，因为土地政府就会转嫁给老百姓的房价很高，所以要科学决策，但是就是实现的是这个数据，不动产统一登记有什么威力？这是一种公示，公示了之后的东西就有公信力，就公正就具有公信力，老百姓就相信，就觉得安全就有保障这一点非常重要。是不是（挤出）多余的房，房价马上就会跌下来，我觉得这一点的话，是大家有误解的。目前房产的底数，为房产税、遗产税的开征奠定基础这个是肯定的。

有助于斩断利益链输送，避免房叔房姐的出现，这也是可能的。

第三就是对市场部分其他的灰色的房源的存量有威慑作用。楼市可能会出现一些人的抛售，但是正常的房屋不会影响，比如说你的房子租的特别多，你的套数特别多，那你得稍微注意一下，对普通市民影响比较小，对单套普通住房征求房产税的可能性几乎没有。我记得在重庆第一个试点的城市就是房产税的试点城市，房产税的试点并不意味着重庆的试点效果不是太理想，就不往前推，肯定会往前推的，关键就是没有基础数据。