张廷元：深入解读《不动产登记暂行条例》（4）

第四，《条例》产生的效力

不动产统一登记，那么登记之后谁会受益了？这是老百姓比较关心的问题，权利人合法财产将受到保护，不动产统一登记以后，会产生什么样的效力？

首先可以实现“定纠止争”，就是有纠纷，有争议，叫定纠止争的功能，确定名分、止息纷争，这是不动产统一登记的最主要的功能之一。

其次它可以保证不动产交易的安全，有效保护不动产权利人的合法财产，在不动产统一登记制度实施后，拥有大量房产的人可以被很快的确定，从这个角度而言，该制度对打击腐败有不可小视的作用。

同时该制度也可以有效减小房地产交易中的不安全因素，减少欺诈行为。中国的房地产交易中欺诈行为蛮多的，很多受苦的老百姓蛮可怜的，出现这种事之后。

例如可以遏制开发商的一房两卖，刚才讲的一房两卖。有利于摸清全国地产市场的基本状况。有利于宏观调控，通过不动产登记，可以获得全国住房数据的信息，共有居民住房多少套，多少套有人居住，多少套空置的，政府在出台相关房产政策就会有的放矢。

不动产登记条例这个解读，说句实在话，老百姓现在关心的问题太多太多，那么这次为什么强调这样，针对的范畴是土地、海域、房屋、林木，不仅仅是我们的老百姓的住房，它指的是定着物。我们的争议，疆域、海域，比如说钓鱼岛附近、南海这些岛礁，出现这么多纠纷，中国是一个内陆意识很强的国家，海域意识相对比较差，但这个我们吃了亏这么多年，所以这次不动产登记还有更大的意义在后面，这个在里面。

不动产登记我们觉得应该是依据申请登记或者依职权启动的原则，房地产登记程序的启动一般情况下是由当事人提出申请，比如说无人申请，这不能启动登记程序。也就是说无人申请，你不能去启动这个程序。例外情形是登记机构依据法定职权，对法律法规和规章有明确规定的情形直接进行登记，无需当事人再提出申请启动登记程序，但是如果权利人不登记，其不动产交易安全就受到严重影响，也容易发生权属纠纷。说穿了登记是减少法律纠纷的关键，定纠止争，所以我再次建议大家主动去不动产登记部门进行登记以便更好的保护自己的合法权益，在发达国家很多是自愿登记的原则，不登记权利是得不到保护的，一旦出现纠纷权利就得不到任何保护，有可能受到很大的损失。所以西方所有国家基本上都会去登记，虽然是自愿登记，这一点再次强调。

我总结了几个词语就是自愿登记、主动登记、主动保护、主动确认物权，实现交易安全。这是非常重要的一点，这是暂行条例里面非常重要的一点。