张廷元：深入解读《不动产登记暂行条例》（3）

第三，国外不动产登记模式

为了解读这个东西我们再看一下国外不动产登记的模式，这对我们启示很有借鉴意义。

美国，主要为了地方政府征税，关于房地产登记，美国多数地方实行的是契约登记制度，主要用于公示和地方政府的征税。登记机关一般在房地产所在县的政府登记办公室，申请登记的文件契约必须附有完税证明，同时交纳登记费用数十美元到数百美元不等。

英国，不动产登记实为土地登记制度。在英国土地承载的不动产从属于土地，其不动产登记制度实为土地登记制度，对于土地上建房屋仅在土地权属证书中予以标明，并不颁发专门的房屋权属证书，在英国的不动产登记制度中以下必须到土地登记局进行登记：完全保有土地权的交易就要去登记，租赁保有低产权的交易与获得，房屋抵押贷款的开办等等。

德国，德国登记信息详细而又公开，德国的不动产登记制度被称为“权利登记制度”，又称为实质主义登记制度，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。有关房地产本身的情况诸如地点、面积，所有者的相关信息、房产获取的方式等情况都有详细的记载。德国房产登记制度在很大程度是公开的，如果能够证明与房屋存在法律或者经济方面的合法关系，房屋登记簿上的相关信息可以在房屋登记处进行查询。

新加坡，新加坡能以房查人，不能以人查房。这一点我们刚才讲的我们国内很多人在说今后就可以以人查房，所以新加坡这一点经验是值得借鉴，能以房查人，不能以人查房。新加坡的不动产登记制度来源于英联邦状况采取的托伦斯登记制度，政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事项，所登记的土地或者不动产，由政府担保，保证其产权的权威与合法。而不是以双方交易或者转让契约合同为保证，新加坡的不动产登记制度能够通过某一个房产查询到业主信息，而反过来如果普通民众要查询某一个人名下有多少套房产这是不允许的。

《不动产登记条例》公布，不动产必须登记吗？这个条例是不是必须登记的，不动产登记制度国家没有强制要求，采取的是自愿登记，我的建议是要为了确权最好主动登记。哪些人可以查询到不动产，必须是利害关系人和有关机关，按照暂行规定要求，并不是谁都可以去查询他人的房产状况，如果要查询，必须是利害关系人和国家有关机关，或者经过授权的相关部门才可以查询不动产包含的内容而言，不仅仅是房产一项。

条例是否可以以人查房可以查，但是管理部门对于查询的主体有严格的要求，条例第27条、28条明确规定：只有前来人利害关系人有关国家机关可以依法查询、复制不动产资料，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询的目的，不得将查询获得的不动产用于其他目的。

什么样是权利人，是利害关系人呢？不动产权利人之的是不动产权属证明所记载的所有权人以房产证为例，房产正上登记的是谁的名字，谁就是前来人，就房产而言，利害关系人必须是与该房屋的产权有利害关系，对房屋产权归属存在争议或者对权利内容有争议，如认为权利内容与实际状况不相符，损害了自己的利益，特别是姊妹、亲戚之间，权属遗嘱之间都有这些问题，而单纯的债权债务关系如果是你打了借条，那么调查合同对方的资信等查询，不能认为是物权法上的利害关系。我觉得这一点说的非常明白。

司法实践中房屋的利害关系人的种类主要有以下四种：1、与房屋交易有关系的当事人，比如市民张先生要想购买汪先生的一套二手房，为了证实他所购买的这套二手房确实属于汪先生所有，那么张先生可以申请到房屋产权登记管理部门查询该不动产的归属情况。要规避风险嘛。2、与权利登记人因物权归属产生争议的人。譬如某开发商将一套房同时卖给了张先生和汪先生，这个在我们新闻媒体里面报道了很多这样的事情，老百姓很受苦，特别是是有些很善良的人，积蓄多年的财富就被人骗走了，造成一房两卖，一套房子卖了两家人，为了查证该房屋这个产权究竟属于张先生还是汪先生，作为利害关系人，张先生和汪先生均可以申请到房屋产权登记部门查询该不动产的归属情况，就可以规避投资的风险。3、隐形共有人，在夫妻关系存续期间，仅登记在一方名下的房产未登记的共有人提供婚姻关系证明，也可以查询婚姻存续期间取得的房产。就是说两口子之间，比如说登记在女方名下的房产，但未登记的其他共有人比如说你的丈夫，只要你提供了婚姻登记的证明，那么你可以查询。4、继承人、受赠人也属于利害关系人，房屋的继承人（受遗赠人）提供身份证明，发生继承的事实证明，也可以查询该房屋的登记信息和登记的资料。

以上利害关系人须提供房屋的坐落、身份证明，与查询房地产有利害关系的证明，方可查询，复制登记簿中的相关信息，严禁以姓名、身份证号为条件进行查询，查询本人房屋信息和国家公检法等机关的协助查询这个除外。

不动产登记制度，刚才讲了没有强制要求，有些人就跟中国的版权证书一样，作品创造出来之后，根据法律，它不需要强制去登记，但是你为了交易，实现纠纷的控制，你怎么不登记呢？必须主动去登记，所以比如说刘女士2002年购买了单位的集资房，至今12年没有拿到房产证，不动产登记制度有没有强制要求，这样一个问题举个例子，公民所有的不动产都必须去登记吗？目前我国的不动产登记在发展阶段，不动产登记没有强制要求。我刚才讲了最好建议你去主动登记，按照条例规定不动产登记的步骤。申请人提出申请，递交材料，不动产登记机构审查材料，以及书面给出受理通知，最后完成登记，自受理登记日起30个工作日完成。不动产登记自记载于不动产登记簿时就已经生效，生效以后就可以查询。它从书面文件变成电子文档，这中间有一个盲区，大家知道从书面的文件，输入数据库电子文档，肯定中间有个盲区，所以有些时候查询的信息的话，中国肯定会出现一个盲区，大家这个不要奇怪，这个盲区要多久我们未来会发现。

第一个资料要填写登记申请书，第二个申请人、代理人身份证明资料、委托书；第三相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；第四不动产的界址、空间界限、面积等材料，与他人利害关系的说明材料；第五法律行政法规以及条例实施细则规定的其他材料。

是否能查询海外资产，不在看到很多人在，老百姓在问，这个条例出台之后是不是可以查询海外资产这个问题提的很好，不动产登记条例有没有涉及到海外资产的登记查询，如果有查询需要，必须依照不动产所在地国家的法律进行，可以委托国外的律师机构和相关管理机构进行查询，这叫尽职调查。法律上称为尽职调查。