高聚辉：当前住房市场现状分析与前景展望（7）

2.加大对自住型住房需求的支持力度，稳定需求总量

自住型住房需求是住房市场持续健康发展的基石。自住型住房需求主要包括两大部分：一是首次购房需求，二是改善型住房需求，或者说是二次购房需求。为促进市场的平稳发展，同时不加大房价的泡沫水平，自住型住房是重点支持的对象。

根据当前的住房存量推测，预计2020年，我国将实现城镇居民家庭户均1套房，首次购房需求特别是新建商品住房的首次购房需求将会出现较明显的回落，改善性购房的需求有所上升。改善型购房需求能否活跃将成为决定未来几年住房市场形势的关键性因素，然而，从当前与改善性购房有关的政策环境来看，并不利于改善性购房需求的释放。建议对现有的有关政策进行调整，将首套住房人均面积低于当地平均水平的改善型购房视同首次购房，享受同等的政策条件，鼓励居民改善性购房需求的释放。

具体来说，主要有三点：

第一，交易过程便利化。对于部分改善型购房者来说，他们通常会采用“卖小买大”或者“卖旧买新”的方式进行，而住房的买卖总有一个过程，无论是买房还是卖房都需要一定时间。按照现行的相关政策，买卖顺序的不同会在相关税费中出现明显的差异，包括个人所得税、契税、贷款利率等。从实际的角度来看，先卖后买与先买后卖二者并没有任何本质的差别。建议对家庭在一定时期内“先买后卖”享受与“先卖后买”相同的政策待遇，降低交易成本，促进市场成交。

第二，契税征收同等化。在契税政策上，如果是购买首套普通住房，则享受政策优惠，如果是购买第二套住房，则不享受政策优惠。为活跃市场，促进“去库存”，建议对人均住房面积低于当地平均水平的改善性购房享受与首套房相同的契税优惠政策。

第三，贷款条件趋同化。在信贷政策上，随着央行对首套房贷标准的重新认定，只要名下没有贷款即可按照首套房贷标准进行放贷，并享受政策优惠，改善型购房的信贷政策环境有所改善。然而，在公积金贷款方面却迟迟未做调整，多数城市的公积金贷款仍执行“认房又认贷”的标准，符合改善型购房条件的也仅贷三成，难以满足改善性购房群体对低成本资金的需求。建议公积金贷款执行与商贷同等或者类似的认定标准，鼓励改善型购房的释放。

3.继续保持对投资性购房需求的适度限制，一线城市继续实施限购政策

对于投资性购房需求，其主要目的是为了在房价上涨中获取收益，如果这部分比重过高就会影响到市场的稳定健康发展。因而，对于投资性住房，还应该实施适度的限制，对于人口较为集中的一线城市，由于其各方面的资源相对较为集中，外来人口众多，住房需求旺盛，房价自身上涨的压力就比较大，因此这些城市的政策调整就需要更加谨慎，避免政策过度导致投资性需求大量增加，进而导致房价出现报复性反弹。

对于一线城市的限购政策，可以根据当地实际情况进行微调，如放宽缴纳社保的年限等，扩大可购房群体的规模，但不宜全面取消限购，因为这很有可能会导致市场重现2009年时房价暴涨的情景，加大泡沫风险。同时，由于一线城市的市场走势对全国市场有强烈的示范效应，一旦一线城市房价失控，全国房价很有可能会再次迎来全面上涨，前面几年房地产调控所取得的阶段性成果也会功亏一篑。