高聚辉：当前住房市场现状分析与前景展望（4）

住房市场此轮出现调整的原因

对于2014年住房市场的调整，有人认为信贷政策收紧是其主要原因。其实，信贷政策收紧只是一个导火索，市场调整的背后有多方面的原因。其中既有房价持续上涨透支购买力的因素，也有宏观经济调整与人口结构发生变化的因素，还有政策影响导致投资性购房退场的因素。

综合来看，主要有四点：一是人口年龄结构变化与城镇新增人口增速放缓，首次购房需求有所放缓；二是持续上涨的房价导致居民实际购买能力下降，房地产泡沫加大；三是限购政策导致部分投资性购房被挤出，再加上未来房价的下跌预期导致部分住房需求被推迟；四是保障房和二手房对新建住宅的“替代效应”增强，导致新建商品住宅需求进一步回落。

1、人口因素导致首次购房需求总体放缓

从相关理论和国际经验来看，人口变动趋势在某种程度上决定着房地产市场中长期的繁荣与萧条。这种趋势包括两方面的内容，一是总量的变动趋势，即人口总量是增加还是减少、总量的增速变化情况等等，二是结构的变动趋势，即人口的城乡结构、年龄结构、区域结构等。

从人口总量趋势来看，我国人口规模呈持续上升趋势。但从人口总量的变动趋势来看，其年均增速将呈低速增长态势。2009年起，我国总人口自然增长率连续五年低于5‰，其中2010－2011年更是创下建国以来的最低值4.79‰。2012年起，随着我国对计划生育政策的调整，人口自然增长率略有提升，但整体仍处于较低水平。

从城镇人口的总量趋势来看，预计随着城镇化的稳妥推进，城镇人口规模在未来至少10年将保持持续增长，但增速有所回落。我们将1996年－2013年的城镇化进程分为三个时期：1996－2003年，2004年－2010年，2011－2013年。可以发现，这三个时期的城市化年均增长幅度分别为1.44、1.35和1.26个百分点，增幅呈回落态势。预计2020年，我国城镇人口的比重将提高到60%左右，以此推算，预计2014－2020年城镇化率年均提高0.9－1个百分点左右。总之，预计未来我国城镇化的推进速度将略有放缓，受此影响，由于城镇人口数量增长引发的住房需求总量将出现回落，但其总量依然较为可观。

从结构上看，可分别从人口的年龄结构和区域结构两方面进行分析。从人口年龄结构看，我国经济活动人口比重呈现下降趋势。2011年是我国人口结构的转折之年，当年全社会的总抚养比（包含少儿抚养比和老年扶养比）出现上升。这是改革开放以来该数值首次出现上升，标志着支撑我国经济增长30年奇迹的“人口红利”因素趋于消失。与之对应，当年全社会的经济活动人口比重也出现下降，而且这种下降趋势在未来还将持续。更加令人担忧的是，随着老龄化的加速，预计未来三年内，我国经济活动人口在比重下降的基础上将出现人口绝对数量的下降。而经济活动人口是住房消费的主体，伴随着经济活动人口的减少，相应的住房消费需求也将出现回落。

从人口区域结构来看，不同省份之间出现明显分化。根据2002－2013年各地区人口总量的变动趋势来看，有五个省市人口总量出现绝对下降，包括贵州、河南、安徽、广西、四川。其他省市人口总量保持增长，其中增长较快的省市有广东、浙江、上海、北京、山东、河北等经济较为发达地区。从未来的人口变动趋势来看，这一特征仍将持续。

总之，从人口总量上看，未来的人口增速将放缓。从人口结构上看，经济活动人口比重下降，老龄人口比重上升，区域间的人口流动加速。受其影响，未来房地产的成交规模与价格涨幅将放缓甚至出现下跌，同时不同城市间的市场分化情况加剧。