高聚辉：当前住房市场现状分析与前景展望（5）

2.房价过高导致居民购买能力下降

2009年以来，我国房价再次进入快速上涨期。从全国平均房价来看，由2008年的3800元提高到2013年底的6237元，累计上涨64.1%，年均涨幅10.4%。如果考虑到这一价格只是平均销售价格，如果考虑到房屋开发远离中心城区的趋势，房价的实际涨幅会更高。随着房价的持续上涨，房地产泡沫不断加大。另一方面，出于对房价上涨的预期，人们被迫超前消费，部分需求被提前透支，这虽然造成了当期房地产市场的持续火热，但会导致后期住房消费需求萎缩，为其后期调整造成了巨大的隐患。

从国际经验看，衡量一个国家或地区房地产泡沫的程度，主要使用两个指标，一是房价收入比，即房价总水平与居民家庭收入的比值。二是房屋租售比，即房屋销售价格与租金的比值。

从房价收入比来看，国际上一般以维持在三至六倍之间作为参照。但由于在数据的来源和选取、对计算指标的界定、文化因素等方面的差异，不同国家房价收入比的离散程度相当大，单纯地以房价收入比在国际间对比意义不大。然而对于同一个地区，考察其不同年度的变化情况，可以动态地衡量当地居民购房能力和房价的高低。

以此为基础，我们对我国住房制度改革以来的房价收入比数值进行了测算（见表3），结果显示，住房制度改革上半场，我国房价收入比整体呈上升趋势，住房制度改革下半场，房价收入比则呈下降趋势。数据表明，近几年居民家庭的收入可以买到更多面积的住房了，也说明房价更合理了。然而，事实却并非如此简单，因为在计算房价收入比时，我们使用的是全国商品住宅的平均销售价格而非同质价格。然而，从近年房地产开发的特点来看，基本上属于“摊大饼”式的发展模式，即优先开发地理位置较为优良的地段，然后再开发区域位置次优的地段。因而，由此得出的房价收入实际上是偏低的。如果考虑到这一因素，近年来我国房价收入比下降的程度并不明显。

从租售比的数据来看，由于缺少全国整体的租金数据，我们以北京、上海、广州、武汉、沈阳、成都等城市为代表来进行测算。结果显示，不同城市间差异较大。其中北京市商品住宅租售比最高，中心地段的租售比甚至超过了1∶800，次中心地段的租售比也超过了1∶500。武汉、沈阳、成都等市的租售比数值相对较为稳定，保持在1∶400以内。从国际经验看，一个区域房产运行状况良好，其租售比应保持在1∶200～1∶300之间，如果租售比高于1∶300，就意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。从这些城市的房价收入比数值来看，大部分明显高于正常水平，尤其是北京、上海、广州等一线城市更为明显。

以上数据结果表明，伴随着住房价格的持续上涨，房地产泡沫的程度也在不断加大，特别是一线城市，其泡沫程度更高。在不考虑房价上涨的前提下，房产投资的收益低于其他投资渠道的收益水平。

3.受政策和价格预期下跌影响，投资性需求退场

2009年，在国家刺激政策的指引下，全国房地产市场出现快速反弹，当年商品住宅价格平均上涨24.7%，创住房制度改革以来最高涨幅。为抑制房价的过快上涨，政府在房价上涨过快的城市实施了限购，大量投资性购房需求被迫退出市场。另外，房地产税的研究开征将大幅提高非自住房屋的保有成本，对投资性住房需求也产生强大的挤出效应。

投资性住房需求的一个显著特点是弹性大，容易受到外部因素的干扰。在政策限制和未来房价下跌预期的共同影响下，投资性购房需求被有效抑制。据有关调查显示，近两年投资性购房的比例大幅回落，由2009年年底时的18%回落到当前的5%左右。