高聚辉：当前住房市场现状分析与前景展望（6）

4、保障房和二手房对新建住房的替代效应增强

不可忽视的是，商品住房只是城镇居民满足自身住房需要的一个途径，除此以外，还有以下几种途径：购买保障房或二手房、租赁住房等。

从二手房看，随着城镇住房存量的持续增加，二手房交易规模日益扩大，二手房成为居民住房消费的重要对象。据有关数据分析，在一些经济较为发达的城市，存量房交易面积与新建房销售面积基本持平，甚至有个别城市存量房交易面积超过了新建房，这将降低其对新建住房的需求。以北京、天津、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都等城市为例，其中北京、深圳市二手住房成交面积已超过了新建住宅成交面积；南京、厦门、天津、成都等城市的二手住房成交面积已经达到新建住房成交面积的一半以上。

从保障房看，2009年以来，我国住房保障的投入和建设规模明显加大，保障房占商品房的比重也明显增加，保障房同样形成了对商品住房的竞争。从有关数据可以看出，2009－2015年，保障房新开工套数与商品住房新开工套数的比值将达到52.5%，折算成面积约占30%左右。保障房以其相对较低的价格对商品住宅需求形成较大的引流作用。（见表4）

随着二手房交易的日益活跃和保障房建设的加速，二者对新建商品住宅的替代作用越来越明显。相当部分住房需求被引流到此类房屋，通过新建住房来满足住房需求的比重有所下降。

总之， 2014年的房地产市场整体回落，是在人口结构变化、居民购房能力下降、投资性购房需求退场，以及二手房和保障房引流等多方面因素的共同作用下，导致供求关系转变，市场出现自发性调整。

未来市场走势展望及政策建议

我们不妨用季节来形容一下近几年住房市场的形势。可以说，2009－2010年如同炎热的夏天，投资销售火热，房价快速上涨；2011-2013如同夏末秋初，限购政策和保障房建设的提速让整个市场感受到些许凉意，但“秋老虎”的威力依然不减，市场保持了强劲的前进惯性，甚至个别城市还能屡创涨幅新高；2014年，市场已逐渐进入了寒冷的冬季，房价环比同比均出现下跌，市场销售形势低迷，尽管限购放松、限贷放松以及降息等系列刺激性政策的出台，减缓了下滑的步伐，但市场回落的整体趋势没有根本性改变。

对于未来几年的房地产市场，我们认为，在政策保持适度宽松的前提下，市场将迎来春天，整体形势好于2014年。但在住房存量规模加大、房价泡沫明显、需求总量有所放缓以及待售面积增长的大背景下，市场的销售压力依然较大，城市间的分化加剧，房价保持小幅波动，涨幅放缓。

在市场下行周期，随着不同城市的市场分化加剧，房地产调控的难度也在加大。一方面是，房价水平过高，与居民收入脱节，泡沫风险不断加大，政府为保持市场的长期健康发展需要控制泡沫水平。另一方面，住房库存量居高不下，整个市场的“去库存”的压力巨大，政府需要出台政策刺激需求，加速“去库存”。

如何在不过度加大房地产泡沫的前提下实现“去库存”的目标，是一个难题。笔者认为，自住型住房需求的平稳释放将是解开这个难题的关键。一方面，自住型住房需求属于真正的住房需求，基本不会过分加大市场的泡沫；另一方面，当前我国自住型住房需求的整体规模还比较高，如果能够通过政策加快这部分需求的释放力度，将在很大程度上解决当前库存水平过高的问题。具体来说，有四点建议：

1.房地产业在“去库存”的同时仍需注意“去泡沫”

预计未来我国住房市场的风险将主要集中在两方面：一是部分三线城市的房屋过剩风险；二是一、二线城市的房价泡沫风险。针对这两类不同的风险，需要采取不同的政策措施。对于前者，需要政府和企业想方设法“去库存”，实现市场平稳发展；对于后者，既要看到短期内房屋库存的压力，政府要想法降低库存水平，同时由于这些城市的房价水平已经偏高，必须要注重控制房价的涨幅，避免房价泡沫被再次加大。

对于“去库存”和“去泡沫”二者之间的关系，笔者认为，去库存应当是针对当前房地产库存增加的短期政策措施，去泡沫则是一个长期的政策导向。在去库存的过程中，应注意不能过度加大房地产的泡沫，特别是一线城市。