高聚辉:当前住房市场现状分析与前景展望

高聚辉:当前住房市场现状分析与前景展望

摘要:随着不动产统一登记制度的积极稳妥推进,房地产税的开征预期也会越来越强烈,社会预期普遍认为,房地产税的开征将使住房的持有成本明显增加,从而导致房价下跌。不过,房地产税的开征究竟会在多大程度上影响房价走势,还要取决于房地产税的征收范围、税率等多方面因素。建议在房地产税征收方案明确后尽快公布,以稳定居民的房价预期,促进市场成交量回归正常水平。

2014年,中国房地产市场首次出现非外力和政策性因素下的市场下行,投资增速持续回落,房屋销售面积、新开工面积以及土地购置面积等多项指标出现负增长。随着地方政府陆续松绑限购政策、央行放松房贷政策以及降息等,市场出现企稳迹象,销售降幅有所缩小,房价环比降幅连续三个月小幅收窄。未来几年市场走势如何,受到了房地产企业、政府、金融机构及广大购房者的共同关注。

然而,要对市场未来走势做出准确的判断,必须首先对当前房地产市场的现状有一个全面清晰准确的认识。而把握现状要求我们首先理清三个最基本的问题:第一,当前城市住房的存量到底有多少?第二,新增商品住房的供求关系如何,住房的需求构成有何变化?第三,不同城市间的分化程度如何,是否需要采取类似的政策措施?本文试着从这些基本问题出发,在研究市场现状的基础上,对未来的楼市走向进行分析和预测,并提出一些政策性建议,希望能有助于促进住房市场的持续健康发展。

当前住房市场现状分析

1.城镇住房存量到底有多少?

关于我国城镇住房的存量,由于官方机构没有发布此项数据,不同学者采用不同的方法对其进行了测算,但测量结果相差较大。有人以历年商品住宅的竣工面积来推算,认为当前城镇住房存量仅有150亿平方米左右,住宅仍属严重供不应求,因而未来市场仍将保持较快增长;也有人以建筑业的历年住宅竣工面积来推算,认为城镇住房存量已经达到300亿平方米,如果考虑到小产权房,住宅的存量将更大,中国房地产市场已经见顶;还有人以城镇人均住房建筑面积乘以城镇人口来进行推算,认为住房存量在240亿平方米左右,住房问题已得到初步解决。

对于这几种推算方法及结果,个人认为都值得商榷。以商品住宅竣工面积推算,只考虑了商品住宅,但没有考虑到非商品住宅的因素,因而会严重低估市场的存量规模。以建筑业的竣工面积推算,没有考虑到建筑业中住房与城镇住房在统计口径上的差异,因而会出现高估。而以人均住房面积推算看似准确,但由于人均住房面积是以家庭户为基础抽样调查得出的,因而其推算结果仍存在一定误差。

相对而言,我们认为,全国人口普查的相关数据准确性更强,因而可以利用2010年第六次人口普查的相关数据(包括住房的年代结构、人均住房面积、10%抽样的住房总建筑面积等)来对当年的城镇住房存量进行推算,然后结合2011年以来历年城镇住宅竣工面积的数据,可推算出2014年底的存量数据。另外,利用住建部曾经公布过的2005年城镇住房面积数据,结合历年城镇住房竣工面积数据,也可以推算。最终,我们综合分析几种不同推算方法的数据差异,可以推测出一个相对科学合理的住房存量数据。(见表1)

从表1中可以看出,测算出的2010年底城镇住宅存量面积的最高值约为212亿平方米,最低约为137.8亿平方米。可以推定,城镇住房的真实存量应该介于这两个值之间。进一步,考虑到人均住房建筑面积指标是以家庭户进行统计的,不包括集体户,因而数值会偏高。综合各方面因素,我们认为,2010年底我国城镇的住房存量面积约为182.47亿平方米。在此基础上,我们推测2014年底我国城镇住房的存量面积将达到224亿平方米。

由于大家对住房的面积总量感觉比较抽象,我们将其换算为住房的套数就会更加直观。2005年,我国城镇住房的存量套数为1.62亿套,当时的城镇常住人口的家庭户数为1.9亿户,户均住房套数为0.85套;2014年,城镇住房的存量达到2.45亿套,城镇家庭户数为2.64亿户,户均住房套数为0.93套。预计2020年左右,我国将实现城镇居民家庭户均1套房的目标。(见表2)

责任编辑:覃磊校对:总编室最后修改:
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