高聚辉：当前住房市场现状分析与前景展望（3）

3.不同城市的分化情况

房地产市场具有区域性较强的特点，在整体市场出现调整和回落的时候，不同城市将出现明显的分化。

从2011年以来35个大中城市商品住宅销售面积的增速来看，2011年，有19个城市出现负增长，2012年为10个，2013年为6个，2014年前11个月为29个。不同城市间的差异一直存在。2014年前11个月，35个重点城市中有29个城市的商品住宅销售面积出现下降，其余六个城市则保持增长。其中，北京、福州、长沙、沈阳、哈尔滨、贵阳、大连等七个城市房屋销售低迷，销售面积降幅超过20%。而与之形成鲜明对比的是，兰州、银川、武汉等城市涨幅较大，特别是兰州，销售面积增速高达99.5%。

对于当前不同城市的分化趋势，我们既要看到有必然性，也要考虑其差异性。对于2014年的房地产市场调整和市场供过于求，不同城市之间可以分为两种情形：一种是绝对过剩，即住房的供给绝对超过了实际需求水平，即使市场回暖，供求关系也难以迅速改变；另一种是相对过剩，即供过于求只是受政策限制和预期的影响，住房需求被大量抑制，因而出现暂时性和相对性供过于求，一旦政策限制取消，市场预期发生转变，住房需求将被大量释放，市场会重新恢复供不应求的状态。

从一、二线城市与三、四线城市之间的对比来看，当前一、二线城市多数属于相对过剩，如北京、上海等城市就属于此类，其潜在需求仍较为庞大，只不过受预期影响及购买能力限制，需求暂时没有得到释放。而部分三、四线城市则属于绝对过剩，如鄂尔多斯、营口、常州、榆林等属于此类，这些城市的住房供给已经严重超出了其承受水平，“鬼城”、“空城”等就是其典型表现。从2014年下半年央行放松房贷政策及降息以来各城市的反应来看，一线城市及部分二线城市上涨更加明显。从四季度重点城市的商品住宅签约面积数据来看，北京、天津、广州、深圳、南京、长沙、南宁等城市的环比涨幅均超过50%，回升趋势较为显著，上海、杭州、厦门、武汉、成都等城市的环比增幅也都超过了20%。